世联深圳天利中央商务广场商业部分定位报告pptM精要.ppt

天利中央商务广场_商业部分定位报告 谨呈：贵联集团 世联提交报告列表 根据工程进度和营销的时间节点，我司将在项目前期准备和销售过程中提供以下报告： 项目定位报告 物业发展建议 策略总纲 销售执行报告 价格报告 主体：商业部分定位报告 报告基本结论 商业业态： 商务区配套方向商业定位 收益最佳的招商/销售模式 三、四层进行大客户营销/出租，提高销售面积；  一、二层以双首层街铺销售。 招商/销售时间安排探讨 三、四层大客户招商/营销前置； 二期招商前置。 商业部分回款约在5.2—5.6亿元。 有关商铺销售的政策 禁止返租销售 建设部《房地产销售管理办法》规定：2001年６月１日后，不得以返本销售和售后包租的方式出售未竣工的房屋。 禁止低首付 禁止非法融资内容的广告禁止出现融资或者变相融资的内容，含有升值或者投资回报承诺的。（2005年4月，深圳市国土资源和房产管理局《深圳市房地产广告专项整顿方案》 ） 政策限制商铺返租销售 不可操作的商铺营销手法： 一次性返数年租金降低首付 主力店招商如果商铺以全部销售为目标，则不能进行主力店招商，并对主力店部分进行返租销售。 划分不具经营性的小面积铺位 回顾：深圳产权式商铺销售市场现状 媒体：深圳媒体对产权式商铺、返租销售大量曝光； 经营状况：南山曼哈因租金返还不足遭业主堵门； 商家：部分大型商家拒绝租赁返租商铺，如沃尔玛。 典型案例—常兴南山天虹状况：暂时运营正常 楼层：1——5层。 主力店：天虹 发展商年租金回报率变化：4.8%—6%——2.8%（低于国债） 与天虹租约：15年 年租金增长率：2% 现状：在售，分期或一次性付款 项目经济技术指标 深圳市社会消费品零售总额及GDP增长速度 2004年，南山全区商业市场消费畅旺，共实现社会消费品零售总额112亿元，同比增长20.2％，增幅高于全市6个百分点。 2004年深圳社会消费品零售总额915.45亿元 ，南山占12.2%。 近年来，深圳市商品市场呈现出消费需求不足、市场相对平淡的特征，社会消费品零售总额虽有一定程度的增长，但其速度一直在低位中徘徊。 南山区的人口结构——户籍人口呈上升趋势，同时“二次移民”为其带来更多的“三高”人群 从户籍人口与暂住人口的关系来看，南山近年户籍人口的比例持续增加。 根据我们调研结果反映，南山现有人口中，在罗湖及福田工作的占了30.6%、科技园20.4%的比例，加上深圳大学和蛇口人群，南山人群中白领阶层超过半。 这部分人群呈现出明显的“高学历、高收入、高消费”的三高特点。 考虑到这种趋势和未来人口的短期快速增长，南山将来的“三高”人群的比例将会更大。 南山区国民经济和社会发展状况 2003年，南山区常住人口62.19万人，年末家庭总收入为23254.6元，可支配收入21727.2元。 三次产业比例为：0.15：78.02：21.83。工业仍然是经济发展的主导产业，其增长速度为29.6%，增加值占GDP的比重为71.9%，工业的贡献率高达84.9%。 南山商业文化中心发展现状 总占地面积135.5万平方米；规划建筑面积223万平方米，已建成住宅区124万平方米，居住人口4.2万人。 目前以写字楼、商业、文化、休闲娱乐等其他配套为主的核心区开始启动。 南山文化中心区公共管理状况不佳。 交通规划滞后。 步行系统设置不足。 南山商业文化中心概况 范围：南海大道以东，后海滨路以西，创业路以北，滨海大道和学府路以南的区域； 总占地面积135.5万平方米； 规划建筑面积223万平方米。 南山中心区开发建设现状——集中的商业、办公和文化娱乐设施还未开发建设 人口：未来中心区规划居住人口4万， 工作人口6万人； 配套：6所幼儿园、3所小学、2所中学。 南山中心区位于南山区“三横三纵”的交汇处，是一个重要的交通要点 从滨海大道到本区域进入性较弱 出本区域向西行驶的通达性差 目前公交站点和人流集散地主要在南海大道上而后海路和创业路上站点很少 步行系统——由于管理不佳、车道占用和天桥治安较差的原因，阻碍了南海大道作为人流步行主要集散地的循环性 步行系统的问题 1、本天桥为唯一跨滨海大道的人行天桥由于治安较差阻碍了北部人流。 2、海德二路由于汽车乱停现象严重阻碍了通过海德二路入本区域中心的人流以及从海雅到书城的互动人流。 3、海雅的天桥是南海大道唯一一条天桥，由于管理混乱也阻碍了部分人流而且影响了本区域的商业氛围。 4、南海大道与创业路上由于车辆较多，所以红绿灯时间很长也阻碍了从创业路而来的人流。 策略推导：迈克波特的五力模型 波特三大战略的说明 总成本领先战略：要求最大限度地减小各方面的成本费用，进而降低价格。 差异化战略：是将公司提供的产品或服