世联穗盐路商业地块(佰德广场)建议精要.ppt

本报告是严格保密的。 世联地产 2013.4.2 谨呈：佛山市悦庭物业管理有限公司 地块印象 Block Impression 1 Chapter. 本项目 时代广场 骏雅广场商业中心 佛山一环 规划为产业总部基地 项目四至 本项目位于将规划为产业总部基地内，东面是骏雅广场，南面是时代广场，东面邻近一环，周边有一定的商业氛围。 地块指标 项目基本经济技术参数 规划用地面积：16602.8平米 容积率：5.3 总建筑面积：87995平米 商业建筑面积：15000-17600平米 酒店建筑面积：15000-17600平米 写字楼建筑面积：52795-57995平米 主要限制条件： 1、不准建设公寓、公寓式办公、SOHO办公、产权式酒店、酒店式公寓。 2、总建面的70%5年内不得转让，其中35%5年内不得转让及出租。 高容积率中等规模商业地块，所受限制条件较多。 印象2：中等规模商业物业 高容积率//多种物业类型混合//地块限制条件较多，有一定开发难度 印象1：周边商业氛围较好 关于地块： 优势突出：交通优势//临近一线道路//周边有如时代广场、骏雅广场等商业设施 区域印象 A district Impression 2 Chapter. 印象 “ ” 盐步 解读盐步，定调指引 专业市场集中地 生意人云集 外来人口逐年增加 本地农民城市化 沥桂一体化 2011年，大沥实现地区生产总值404.6亿元，增长10%，经济 保持强势增长； 工业总产值917.82亿元，增长11.83%；招商引资总额56.06亿元，增长6.19%；批发零售和住宿餐饮业营业额638亿元，增长29.67 %；税收总额38.87亿元，增长8.45%；金融机构各项存款余额714.29亿元，增长2.99% 大沥经济环境良好，GDP总值及居民可支配收入高企，居民具备较强的消费能力。 大沥经济 在沥桂一体化背景下，片区由传统工业向金融、商贸、总部基地等都市型产业升级，打造“沥桂新城”，广佛路两边主要为商业用地，未来将遍布总部大厦，星级酒店，专业商贸城。 沥桂城市带 沥桂财富带 广州 广佛商贸城 大沥 黄岐 桂城 广佛新城 《南海区大沥镇全面转型升级行动纲领（2012-2016年）》市政规划，大沥拟以1×3的速度打造“广佛新城” 根据纲领，大沥的东中部和西部分别属于金融高新区平台和高新技术园区平台。在大沥东中部，承接千灯湖金融区的辐射，推进沥桂城市产业“过河”，大沥将把中轴核心区打造为“广佛金谷” ; 盐步 本案 普通白领、小个体户 第二产业发达，劳动密集型的加工、制造业带来大量的外来人口，他们成为金字塔的底层 目前大沥户籍人口26.6万，常住人口约61.6万人，外来人口约24万；人口职业结构呈金字塔分布。高端群体对投资商铺有需求，部分中端个体户有购铺自用的需求。 私营企业主 外来打工者 企业高管、大型个体 公务员、中级白领、中个体 加工、制造企业私营企业主：投资商铺 企业高管、高级白领、高级公务员、大个体户：投资商铺或自用 中级白领、中个体户、企事业职工：部分有购铺自用需求 普通白领、小个体户：没有购铺需求 人口构成 “粗放型” “经济基础” 经济基础夯实，居民消费力高 “区域发展” 沥桂一体化，打造都市型产业城市 “市场供需” 近年供应匮乏，供不应求，客户饥渴 “客户组成” 本土客户为主，新大沥人补充，客户购买实力强 盐步整体印象总结 “高端、品牌、品质” 优势 1.位于广佛交通主道路穗盐路北侧 ，往来车流人流较大； 2.紧临佛山一环，交通便利， 通达性极佳； 3. 位于穗盐路旁，昭示性极佳，同时有利提升片区影响力； 4.周边有一定商业氛围，有较成熟的居住社区； 5.紧邻大型总部产业基地，有利于本项目价值提升； 6.产品组成多元化，有利提升项目形象。 劣势 1.地块限制条件较大，有一定的开发难度； 2.地块西侧邻近厂房； 地块价值初判： 本地块商业价值较高，有一定发展潜力！ 市场印象 A market Impression 3 Chapter. 佛山二级市场 与2011年相比，2012年佛山二级市场成交量上升6%，成交均价略下滑7%，证明开发商普遍以价换量，而市场信心已回升。 以价换量期 量价齐升期 价稳热销期 回顾2012年佛山楼市，可分为三个时期： 1、以价换量期（1-4月份） 2、价稳热销期（5-10月份） 3、量价齐升期（11-12月份） 佛山二级市场 佛山各区二级市场 1、各区价格普遍下跌； 2、各区成交量升跌不一，禅城、顺德区升幅明显，南海、高明区基本持平，三水区下跌严重。 南海：成交均价第一 2012年，南海区一手住宅共成交18630套，环比下降3.6%； 总成交建筑面积211.23万平