世邦魏理仕宁波国大雷迪森国际中心发展定位精要.ppt

宁波国大雷迪森国际中心发展定位报告 11th May, 2006 目录 社会经济环境分析 地块分析 市场分析 办公楼市场分析 公寓市场分析 商业市场分析 项目开发内容建议 财务分析 宁波的私营经济的实力与规模在国内居于前列： 至2001年底，宁波市有个体工商户221,398户，私营企业46,651户，均居浙江省第一。 2001年宁波市个私企业拥有的省著名商标数已达28件，跃居浙江省第一。 15项个私经济发展指标中，宁波市有12项位居浙江省各地市之首。 2002年宁波实有个体工商户21万余户，其中个私企业54,352家，共创产值1,258亿元，占宁波GDP总产值近90%。一份由宁波市政府发布的报告指出，目前宁波个私经济正在发生三大变化，呈现出由数量型向质量型、粗放化向集约化、内联内销为主向内外双向联销的变化。 宁波今天已形成产业集聚效应，产生像鄞州的服装、慈溪的小家电等超大规模产业带，宁波的民营经济不仅产业分工明显，而且产生了一大批执行业牛耳的旗舰级企业。以服装业为例，2001年宁波服装业销售产值分别是温州、大连的1.97倍、4.63倍，在全国拥有绝对的优势，其中雅戈尔、杉杉和罗蒙在业内五强中分居第一、二、五位，其他如三星奥克斯占据着国内电表业榜首，帅康、方太则分食了国内厨具行业的半壁江山。 主要写字楼的区域分布 未来供应 目前，宁波的写字楼主要集中在三江口中山路与百丈路两侧，这两个区域构成了宁波市最主要的商务区。 随着这两个区域的土地供应量逐渐减少，宁波市的写字楼开始向这两个区域以外的区域扩展。 从整体规划来看，预计到2020年，宁波市中心将形成“一主八辅”（“一主”：一个城市商业中心，即“三江口商业中心；”八辅“：鄞州商业中心、东部新城区商业中心、江北商业中心、江东七里垫商业中心、北仑新碶商业中心、骆驼商业中心、镇海老城区商业中心、江北洪塘商业中心）的商业中心分布格局。 上述辅助商业中心中，除去离市区较远的北仑、镇海区域的商业中心，并除去以零售商业为主的发展区域外，未来将突出商务功能且会有较多写字楼土地供应的辅助商业中心主要是鄞州商业中心、东部新城区商业中心。即本项目所在区域和鄞州的商业商务区域将成为本项目写字楼物业的主要的竞争对手。 未来写字楼的区域分布 未来供应 1. 已知办公楼项目 未来供应 需求 需求 宁波科技园区内发展起来的高科技、研发型企业的办事处及其上下游服务型企业， 如咨询公 司、科技、教育等行业也将是本项目吸引的目标客源。目前，宁波科技园区已吸引入驻企业 1,000多家，高科技型企业600余家。目前科技园区内的办公楼数量少且品质较低，因此本项 目也有望吸引一些在科技园区内的企业在此设置品质高档的办公场所。 除此之外，紧邻会展中心为本项目的写字楼吸引广告、设计、装潢行业的企业提供了便利条 件。 上述需求，保证了本项目上市时能够获得足够的市场需求份额。 产品研究 目前，宁波市的写字楼基本已平层为主，极少数写字楼项目如华宏国际、天一豪景中设计了数量 不多的挑高层。 总体上看，写字楼的电梯数量和电梯速度偏低。以上东国际为例，标准层约为900平米的28层写 字楼，仅配置了四部2.5米/秒的电梯。以28层的写字楼而言，此电梯配置略现偏低。 在设备配置上，中央空调系统在许多在售项目中并未配备，如兴业大厦、上东国际、新城国际 等。 外墙的装饰，目前以全玻璃幕墙装饰的写字楼项目数量较少，离本项目距离相对较近的新天地国 际商务大厦基本以涂料粉刷外墙，上东国际也仅使用少量玻璃。对于整个项目品质而言，较好的 外墙装饰对于本项目的整体形象至关重要。 写字楼的标准层面积，目前市场上特别是江东区域市场上比较多的项目都在900～1,200平米之 间，相对较小。目前，标准层特别大的项目是新天地的国际商务大厦，其标准层面积超过2,250 平米。 在单元分隔上，市场上的项目基本最小分隔在70～150平米范围内，部分项目如开丰大厦，最小 单元分隔面积仅为43平米。从市场表现来看，单元面积在100～150平米范围内的写字楼项目销 售状况普遍较好。 江东区域在售写字楼概况 写字楼竞争分析 本项目竞争性楼盘目前已经入市的数量较少，主要的楼盘包括新天地国际商务大厦（1），新城国际（2）以及百丈东路上的上东国际（3）。预计未来随着东部新城的开发，将有更多的楼盘成为本项目的竞争对手。 同时，我们还提供了目前市场上较好的一个写字楼项目波特曼写字楼（4）作为典型项目研究。 竞争项目分布如下图所示： 竞争楼盘——新天地国际商务大厦 竞争楼盘——上东