物业服务费用测算讲解.ppt

如何做物业费测算 B 第八步：社区文化、垃圾清运费（结合当地要求测算） 与保险公司签订的财产一切险、机器损坏险及公众责任险的合同费用。 如何做物业费测算 B 第九步：公共责任险、财产一切险等保险费用测算 酬金按照15%计提：前9项成本之和*15% 税金按照5.56%计提：（前9项成本之和+酬金）*5.56% 如何做物业费测算 B 第十步：管理酬金及税金计算 物业费测算结果为： 如何做物业费测算 B 通过以下提供数据，请测算出这个项目物业费 如何做物业费测算 B 一、人力成本占总体物业费比重是多少？ 二、出入口多少对物业费影响？ 三、容积率对项目物业费价格影响？ 四、能耗费用产比 。。。。。。。 如何做物业费测算 B 一、通过入出口减少，降低物业费支出 二、通过硬件配置改善，提高服务效率，降低人力投入，减少物业费成本支出？ 三、用成本对标方式，阐述物业费测算？ 四、编制物业费测算说明。。。。。。。 课程目录 A C B 物业费测算定义及目的 如何做物业费测算 物业费定价与收费 物业费定价与收费 C 1、政府指导价： 依照《中华人民共和国价格法》规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。 政府指导价的形式; 1、由国家规定基准价和上下浮动幅度； 2、最高限价； 3、最低保护价； 4、按差价率管理的价格； 5、按利润率管理的价格。 物业费定价与收费 C 2、市场调节价： 市场调节价，是指由经营者（从事生产、经营商品或者提供有偿服务的法人、其他组织和个人）自主制定，通过市场竞争形成的价格。 物业费定价与收费 C 欢迎进入课后研讨时间 讨论 谢 谢！ 此处使用黑体（不加粗）28号字体 字体颜色、字号、排版、配图等可根据实际需要调整确定 正文内容使用黑体（不加粗）24号字体，内容涉及数字、英文请统一使用Tahoma字体 * 此处重要讲述物业费与物业费测算定义，使学员明白这两个概念即可 * 案例：沈阳金域国际项目：测算时间为2009年11月，入住时间为2011年9月，项目占地2.7万平，建筑面积12万；在测算时因为对安全员人力成本增长变化考虑不足，导致在2012年入住后项目就亏损，入住第一年，亏损就达到40万，尽安全服务部分人力成本亏损就近39万。作为一个新项目入住就面临亏损问题。 * 此处重点讲述物业费测算需要遵循六项原则。 * 测算人员首先应该了解到就是当地关于物业费测算所有法规、制度、要求等， 如最低工资规定，就直接影响物业费测算，因为物业行业是劳动密集型行业，我们很多服务人员工资，都是从最低工作最为基数计算，最低工资调整，将直接导致服务成本变化。 * Cpi:是消费物价指数英文缩写为CPI，是根据与居民生活有关的产品及劳务价格统计出来的物价变动指标，CPI上升，就意味着物价增长，物价上升就意味居民购买力下降，我们所的收入能买的东西就在减少。举个例子：2010年沈阳猪肉价格平均为12元，到2011年增长到18元，涨幅50%，但是最低工资能从900调到1100增长20%，我们收入增加显然落后cpi. 在看看最低工资调整后，这是政府行为，各用人企业必须也同时调整，这里面我们在看一个数据，2010年沈阳公司支付保洁供方成本，最低每人1100元就能有供方愿意提供服务，到2011年上班年，我们调整到1250，下半年我们调整到1450,；我们的供方还提出我们提供承办价格，让他们企业很难运行，但是我们物业费最长已经10年没有变化？我们公司如何运作呢？？？ * 招标信息表，是我们测算基础，这里面数据收集的越完整、内容越详细，我们测算准确度就越高。 * 1、各城市因地域不同，在物业费测算是一些管理内容也有所区别，如：在沈阳物业费测算就不要测算水泵房的管理与维护费用，因为沈阳项目自来水泵房是移交自来水公司的。南方一些城市或公司是物业企业管理的。 2、沈阳地区电梯使用费收取采取的政府指导价，每人每月12元/人， * 附件的表格式结合集团 * 工资调整系数是怎么考虑的呢？ 这里面我们主要用到最低工资调整数据为例，看看看基层员工调整。 沈阳：2009年最低工作750、2010年最低工资900、2011年最低工资1100，年度涨幅为20%、22%，这个在结合现在宏观经济发展，人力资源部就能给出20%涨幅数据。 另外结合规划指标数据，完成人员配置，如 通常一般50层配置一个保洁，2.5万平配置一个维修、外环保洁按照5000平（占地面积）等等，结合一般经验配置和地区要求等完成人力架构配置。 * * 这里面讲述重点，结合人员配置并考虑物资涨幅测算，此部分通常有财务完成。 * 电费能耗测算一定要注意关注设备种类 功率 、数量、位置、使用效率、电价及其涨幅