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第六章 市场比较法 重点:1.市场比较法的特点及其适用范围 2.市场比较法估价程序与方法 难点:各种修正系数的确定 第一节 市场比较法概述第二节 市场比较法估价的程序与方法 第三节 市场比较法的应用范围及应用实例 第一节 市场比较法概述 一、市场比较法的定义 二、市场比较法的基本原理 三、市场比较法的基本公式 四、市场比较法的特点与应用范围 一、市场比较法的定义 市场比较法,又简称比较法,在求取一宗待评估土地的价格时,根据替代原则,将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较,并依据后者已知的价格,参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别,修正得出待估土地的评估时日地价的方法。 几个相关概念 1.类似土地: 指土地所在区域的区域特性,以及影响地价的因素和条件均与待估土地相类似的土地。 2. 比较宗地: 指选定的与待估宗地具有替代关系的比较交易案例的宗地或地块。 3. 标准宗地: 指一定区域内设定的、具备的条件在一定范围内有相应的代表性,可起示范及比较标准作用的若干宗地。 4. 估价期日: 是指决定待估土地价额的基准日期。评估地价时,最后确定待估宗地的估价期日以年月日形式表示。 5. 估价日期: 指评估的开始日期。指从受理评估业务到最后决定价格标准的一段时期。如1994年11月5日开始接受委托评估,12月1日要拍卖的底价。则估价期日为12月1日,评估日期为11月5日。 6. 交易情况修正:是指排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。 7. 容积率:指一定区域范围内,建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比。 8. 区域因素:是指土地所在区域的自然条件与社会、经济、行政、文化等因素相结合所产生的地区特性对土地价格水平产生影响的因素。 9. 个别因素:是指土地的个别特性(宗地条件)对其价格的影响因素。 10. 地价指数:指运用一定的统计方法将特定区域一定时期内的地价水平换算成相对于某一基准日期地价水平相对百分比的指数。 11.区域分析:指分析判断待估宗地所处区域的类型、特性,以及这些特性对待估宗地价格所产生的影响等。 12.同一供需圈:指与待估宗地能形成替代关系,对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在的区域。 13.相邻区域:针对宗地而言,相邻区域指待估宗地所处的、以某一特定用途为主的一定范围区域;针对区域而言,相邻区域指紧邻该区域周围的其他区域。 14.类似区域:指与待估宗地所隶属的相邻区域相类似的、同一供需圈的其他区域。 15. 试算价格:是指由某一估价方法求得的待估宗地的价格。 16. 比准价格:是指采用比较法求得的试算价格。 二、市场比较法的基本原理 市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。 在同一市场中 : ① 性质相同,使用价值相同的商品,价格应相同; ② 有替代关系的商品同时存在时,价格相互竞争, 相互影响,趋于一致。 比较法正是运用这一替代原理来评估土地价格。 在房地产市场中,某宗土地的交易价格,必然受到同类型具有替代关系的其他宗地价格的影响,并相互竞争,使价格在某种程度上趋于一致。 其基本原理如下图所示: 三、市场比较法的基本公式 市场比较法可以分为直接比较分析和间接比较分析(根据比较基准的不同)。 直接比较分析 以待估土地的状况为基准,把各交易案例与其逐项比较,然后将比较的结果转化为修正价格。 间接比较分析 以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准,把交易案例和待估土地均与其逐项比较,然后将结果转化为修正价格。 (一)直接比较过程 可用公式表示为: PD?=?PB×A×B×D×E (6-1) 式中:PD——待估宗地价格; PB——比较案例宗地价格。 (二)间接比较过程 可用公式表示为: PD= PB×A×B×C×D×E (6-2) 式中:PD、PB、A、B、D、E含义同前; 对公式(6-1)、(6-2)中的区域因素和个别因素修正,当因素内存在多个不同的因子影响时,区域因素和个别因素的修正系数分别按下列计算。 (1)区域因素和个别因素中的各因子条件指
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