公交场站综合开发投融资试点方案(LAYOUT)0912详解.ppt

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3 公交场站投融资试点的操作方案 3.4 模式评估 进行公交场站综合开发投融资试点方案实施性评估。 确保公交场站综合开发的有序、科学、合理,并取得比较好的综合效益。 开发模式可行 资金筹措有效 试点公交场站综合开发投融资模式可以达到较好的政治效益、经济效益、社会效益,可操作性强,且此类模式已在其他地区或城市实践具有可行性。 通过选择优秀有实力的开发商,进行上盖空间开发,确保资金来源可靠,充足。 同时通过基金、银团贷款等多元化融资手段进行补充,确保资金筹措有效。 3 公交场站投融资试点的操作方案 3.4 模式评估 融资风险可控 房地产风险、资金供应风险及利率风险均在可控范围内。 政策支持到位 深圳市政府已启动公共交通基础设施投融资体制改革,并逐步完善相应的支持政策,包括上盖空间资源支持、地价转资本金政策、简化土地招拍挂流程等。 进行公交场站综合开发投融资试点方案实施性评估。 确保公交场站综合开发的有序、科学、合理,并取得比较好的综合效益。 汇报结束 谢谢! 1 公交场站综合开发社会化融资的可行性和必要性 1.3 案例分析 香港公交/地铁+物业开发模式的实践经验 地铁综合开发 操作主体 承担工作 前期规划阶段 地铁规划 香港地铁 编制总纲规划蓝图 预测收益 香港地铁 预测客流及物业收益 取得土地 香港政府、香港地铁 对土地及物业进行规划 审批蓝图、取得蓝线 香港政府、香港地铁 审批蓝图、取得蓝线 物业发展阶段 制定发展计划 香港地铁 根据市场情况,制定计划 公开招标 香港地铁、开发商 根据规划建设指标、利润分成等方面公开招标确定开发商 物业开发 开发商 物业详细规划、设计、策划、建设 物业经营阶段 物业利润分成、移交 开发商、香港地铁 物业销售、利润分成、物业移交 物业经营、管理 香港地铁 持有物业良好经营、高效物业管理 香港沿线物业土地开发建设过程 1 公交场站综合开发社会化融资的可行性和必要性 1.3 案例分析 香港公交/地铁+物业开发模式的实践经验 利益体 角色 获得权益 承担责任 香港地铁公司 经营土地主体 1、客流带来的票务收益 2、商场等经营性物业出租收益 3、物业管理收益 4、物业开发收益分成(包括房产开发的收益和土地增值的收益) 1、沿线物业规划 2、量化预测客流及物业收益 3、根据市场情况,制定计划 4、公开招标开发商 香港政府 土地出让方 1、土地收入 2、财政压力的缓解 3、开发的经营物业作为税源带来的收益 4、交通改善带来的经济、社会、生态效益 1、地铁新线建设规划 2、审批蓝图,并出让土地给香港地铁 开发商 物业投资、建设方 1、地铁开发相对较低风险,带来的机会收益 2、项目融资,转投其他项目开发收益 3、物业开发收益分成 1、提出招标书申请、取得开发权 2、物业详细规划、设计、策划、建设 3、物业销售、利润分成、物业移交 香港沿线物业开发模式——利益关系分析 1 公交场站综合开发社会化融资的可行性和必要性 1.3 案例分析 香港公交/地铁+物业开发模式的实践经验 香港地铁坚持采用联合开发的物业开发模式,各利益主体明晰权责利,最大程度地保证了地铁沿线物业开发的有序、科学、合理,从而取得了比较好的综合效益。 借鉴与启示 第一环节 第二环节 第三环节 第四环节 前期规划 取得土地招标开发主体 物业开发建设 物业利润分成及经营管理 地铁线路建设的规划和可行性研究。 沿线物业开发规划、制定《物业发展大纲蓝图》。 政府将地铁申请土地审批给地铁 地铁与政府签订工程协议书,明确地铁拥有地铁沿线物业的优先发展权。 地铁自行开发物业或者与国有房地产公司联合开发。 地铁制定公开招标文件,经过数轮谈判,选择开发商。 由所确定的物业开发主体,具体协调操作物业开发的规划设计,施工监理、策划销售等环节工作。 地铁公司与物业开发主体需协调地铁建设与物业开发间的关系。 根据合同进行利润分成。 所开发的物业后期的经营及管理。 前期规划 招标开发主体 物业开发 利润分成及经营管理 * 深圳市建筑设计研究总院 设计联合体 深圳市建筑设计研究总院 设计联合体 关于开展公交场站综合开发 投融资试点方案 综合开发研究院 2012年9月 汇报内容 1、公交场站综合开发社会化融资的可行性和必要性 2、公交场站综合开发投融资试点选取 3、公交场站投融资试点的操作方案 项目概述 汇报内容 1、公交场站综合开发社会化融资的可行性和必要性 2、公交场站综合开发投融资试点选取 3、公交场站投融资试点的操作方案 国内外趋势 政策及背景 案例分析 项目概述 1 公交场站综合开发社会化融资的可行性和必要性 1.3 案例分析 联合开发的公交枢纽开发模式——香港 香港沙田公交枢纽综合体

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