金融街中心08年度推广策略及执行计划-借鉴.docVIP

文件八 金融街中心08年度 推广策略及执行计划 （销售型物业）销售策略及计划 金融街房地产顾问公司 2007年12月12日  目录 目录 2 前言 5 报告思路 5 重要结论 6 第一部分：项目定位分析（回顾） 22 一、市场定位 22 二、目标客户定位 22 三、销售价格定位（销售型物业） 24 四、产品定位（销售型物业） 24 第二部分：08-10年全盘销售思路及08年销售计划 25 一、工程及销售重要节点 25 （一）、项目整体重要节点 25 （二）、津门、津塔公寓重要节点 26 二、全盘整体销售方案 27 （一）、开盘时间 27 （二）、销售总额 27 （三）、销售房源 27 （四）、销售节点 28 （五）、年度销售计划 29 （六）、年度回款计划 30 (七)、销售分期及销控策略 31 1、销售分期（以面积为比例） 31 2、销控策略 32 3、总体销控 32 （八）、津门总体销售计划 33 1、价值分区 33 2、户型比例及面积 34 3、销控及价格调整 34 （九）、津塔总体销售计划 36 1、价值分区 36 2、户型比例及面积 36 3、销控及价格调整 37 三、08年销售方案 38 （一）、销售指标 38 （二）、销售控制 39 （三）、销售价格 39 （四）、销售速度 40 （五）、指标汇总 42 第三部分：08-10年全盘推广思路及08年执行计划 43 一、全盘推广整体思路及分期 43 （一）、整体推广目标 43 （二）、整体推广思路及分期 43 1、整体推广思路 43 2、整体推广分期 43 （三）、推广、销售、工程汇总图 44 （四）、各年度推广费用预算 46 二、08年推广、销售实施策略及执行计划 47 （一）、08年营销整体目标 47 （二）、08年推广策略及计划 47 1、推广阶段及节奏 47 2、推广策略 48 3、媒体渠道 56 4、推广执行计划 57 5、推广费用预算 61 第四部分：近期主要工作内容及计划 62 一、推广方面：（3月中完成） 62 二、销售方面：（2月底完成） 63 第五部分：附件 65 一、媒体特性及选择分析报告 65 二、08年整体推广费用详细表 73  核心提炼 前言 金融街中心项目08年下半年将正式销售，为更好的把项目的推广做好，特完成这份项目营销推广报告。报告涵盖08年整体的推广、销售思路、策略及执行计划。这份报告结合了两年来我司积累的相关经验，包括对项目的认识、对推广的把握、对销售的预估等等。 报告思路 本次报告更偏重于推广、销售策略及执行计划，因为前期就项目的调性、卖点已经讨论过多，这些内容将不在此赘述。报告不但梳理出一条08年推广和销售的主线，而且对阶段性推广和销售策略及计划也作了详细的分析。 本次报告不仅仅是营销推广报告，还对项目定位部分重新进行了梳理，由于前期研讨时间较长、过程中出现许多针对项目情况的不同版本，为实现统一认识，又对项目定位、目标客户定位、价格定位、产品定位重新梳理了一遍。 整体报告思路如下： 在明确了项目定位后，基于08年最为制约推广和销售的三个因素－推广费用、工程节点、销售指标，综合分析考虑后，得出推广和销售策略的解决方案。 重要结论 第一大部分：项目定位部分：（梳理清晰） 一、项目整体定位 全球标志性综合建筑集群-中国北方的金融中心 集336.9米写字楼、六星级酒店、豪华公寓、酒店式公寓、顶级商业 二、分业态定位 第二大部分：08-10年全盘销售思路及08年销售计划（解决方案） 一、08－10年整体销售方案 （一）、开盘时间 2008年10月 销售周期：21个月（2008年10月－2010年6月）； 销售价格：整体均价25000元/平方米 （二）、销售总额 40亿元，其中津门27.5亿元，津塔，12.5亿元； （三）、销售房源 总面积16万平方米，其中 津门11万平方米；津塔5万平方米。总套数1088套；其中 津门444套；津塔644套 （四）、销售节点  （五）、销售分期及销控策略 1、销售分期（以面积为比例） （1）客户积累期：2008年4月——2008年9月 完成项目前期销售准备工作，进行客户积累。 （2）开盘期：2008年10月——2008年12月 销售目标：48013平方米，完成津塔 30.12％，津门29.95%的销售任务。 （3）强销期：2009年1月——2009年7月 销售目标：57526平方米，完成津塔 34.78％，津门36.49%的销售任务。 （4）持续期：2009年8月——2009年12 月 销售目标：38952平方米，完成津塔 25.16％，津门23.65%的销售任务。 （5）尾房期：2010年1月——2010年 6月 销售目标：15870平方米，完成津塔9.94％，津门9.91%的销售任务。 2