夏商阳光雅苑营销推广策划书（DOC 121页）.docVIP

夏商阳光雅苑 营销推广策划书 目 录 一、漳州房地产市场分析 二、项目概况 三、项目SWOT分析 四、项目企划思路 五、项目客群分析 六、本案来访客群分析 七、项目市场定位 八、价格定位策略 九、营销推广策略 十、整体销售策略 十一、项目整合营销推广策略 十二、分阶段营销推广策略 十三、项目物业管理模式分析提要 十四、关于物业管理顾问前期介入的相关认识 十五、营销推广计划 前 言 作为房地产，营销是第一性的，市场问题始终是摆在开发商面前的最重要的问题，因为楼盘的建筑不是主要问题，只要有资金就能建筑楼盘，但是具有资金不一定能卖出楼盘，而且楼盘的建筑要以营销为基础，建什么样的楼盘、户型的设计与分配等问题就是营销的问题，而不是建筑本身的问题。 营销的误区：包涵着营销概念（理念），营销策划、营销策略、市场调研和危机意识等一系列问题，发展商权衡一个成功的营销组织，主要就是看这个组织是否具有逆向思维能力，反向求异思维方式对一个营销团队来说是生死存亡的源泉，它打破了习惯性的格局，用一种新的思维模式来思考事物，走自己的路，就是要找出自我的途径与方式。在这个创意信息的时代，所有好的创意，完全都来源于真正务实的逆向思维。 一、漳州房地产市场分析 （一）漳州土地市场状况 1、土地供应情况： 自2002年漳州市政府转变了土地供应机制以后，经营性用地全部实行了公开招标挂牌拍卖出让?2002年～2005年，漳州市国土资源局围绕漳州市委、市政府确立的“建设新区、开发沿江、改善旧城”的城市发展战略，对市区土地实行了垄断经营和公开招拍挂出让。截止到现在，在城市规划区内共出让房地产开发用地29宗，总面积达3385亩，成交总金额19.12亿元土地需求先冷后热从这一年开始，全市商品房住宅价格逐年攀升，尤其是市区涨幅更大，2002年到2005年四年累计涨幅突破50%。伴随着房地产业的升温，市场对土地的需求也日渐旺盛。2002年到2003年两年间，市国土局共组织了9批次土地的挂牌拍卖，成交率仅为51%。2004年，土地需求市场明显升温，全年出让房地产用地8宗，全部超过底价成交，其中怡秀园小区西北区地块从3699万元挂牌价开始，多回合的竞价，最后以6820万元成交，创下了市区每亩220万元的最高记录。年3月份，4宗土地竞价异常火爆，土地成交价远远高出预期的拍卖底价。?土地供应前松后紧 2002～2003年供地总量达2658亩，占近四年供地总量的79%；2004～2005年，供地总量仅727.2亩，不及近四年供地总量的四分之一。外地开发商抢滩漳州 据统计，2002年～2005年，市区共出让了29宗地，卖了3385亩，其中有21宗被17家外地开发商竞买走。商集团、厦门特房、金宾士、香港寰宇、香港毅达和香港信和等房地产公司。开发商储备 到目前阶段，漳州房地产市场当中，通过政府招拍挂进行出让的土地共有3000多亩，但由于土地出让缺乏经验，前期供地节奏偏快，出让宗地面积偏大，。以城市发展为导向调控供应总量，旧城改造，同时扶持新区建设。龙文区打造5.3平方公里的市行政中心，把城市整体向东推进芗城区在城市外延以西拓、南扩为主，在城市内涵方面注重提升城市品位，加快旧城改造。今后几年供地的重点是：西部———开发金峰大街两侧土地和瑞京片区旧村改造；南部———主要指九龙江两侧的旧城改造，既包括目前的江滨板块以及南山片区1400多亩的重点旅游项目用地开发；北部———结合漳华路建设，继续启动其两侧土地的开发，重点是南坑仓库群及二燃片区的土地。 总之，今后几年，增量土地的供应会有所节制，存量土地的盘活会更多。 详细房地产市场运行数据见附件三。 从全年的成交情况来看，2月份成交最少，整月成交95套，即便房产新政出台，新建商品房的成交情况也保持着良好的状态，如6、7、8月份三个月每月成交500余套。整体市场状况呈相对健康的发展态势。 从全年的走势来看漳州市区的房价在2480～2600元/平方米间上下浮动年的第一个高峰是年月份，房价达到2元/平方米随着房地产消费热度的逐步升温，个月已经升到2670元/平方米年下达的6万平方米经济适用房建设计划和信贷计划尚未实施。年至200年漳州市没有上报经济适用房建设投资计划和信贷计划市政府决定把300亩的益民花园作为漳州市区经济适用房建设项目用地。2005年市政府通过《漳州市区经济适用住房管理暂行规定》，005年11月10日起正式施行。拟建的经济适用房项目位于群裕小区后面，是属于规划中的300亩益民花园的第一期工程，总占地50亩。预计，土地交付使用后，整个项目建设期限需要18个月左右。目前进入实质性运作阶段。 用地性质：居住用地、兼容商业办公用地 土地条件：待开发状态 出让年限：居住70年、商业40年、办公50年 实际用地：20551 .14M2（去除