德利全程策划营销案提纲1.docVIP

全程策划营销案提纲 全程策划营销策划方案，从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括： 　　1、项目投资策划营销； 　　2、项目规划设计策划营销； 　　3、项目质量工期策划营销； 　　4、项目品牌形象策划营销； 　　5、项目营销推广策划； 　　6、项目顾问、销售、代理的策划营销； 　　7、项目服务策划营销； 　　 第一章 项目投资策划营销 　　 　　项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了德利集团选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商项目运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。 　　德利集团再生资源置业项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。 　　 　　一 项目用地周边环境分析 　　 　　1、项目土地性质调查 　　.地理位置 　　.地质地貌状况 　　.土地面积及红线图 　　.土地规划使用性质 　　.七通一平现状 　　2、项目用地周边环境调查 　　.地块周边的建筑物 　　.绿化景观 　　.自然景观 　　.历史人文景观 　　.环境污染状况 　　3、地块交通条件调查 　　.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 　　.项目的水、路、空交通状况 　　.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 　　 　　4、周边市政配套设施调查 　　.购物场所 　　.文化教育 　　.医疗卫生 　　.金融服务 　　.邮政服务 　　.娱乐、餐饮、运动 　　.生活服务 　　.娱乐休息设施 　　.周边可能存在的对项目不利的干扰因素 　　.历史人文区位影响 　　 　　二 区域市场现状及其趋势判断 　　 　　1、宏观经济运行状况 　　.国内生产总值： 　　第一产业数量 　　第二产业数量 　　第三产业数量 　　房地产所占比例及数量 　　.房地产开发景气指数 　　.国家宏观金融政策： 　　货币政策 　　利率 　　房地产按揭政策 　　.固定资产投资总额： 　　全国及项目所在地 　　　　　　 　　.中国再生资源协作网络信息资源利用 　　2、项目所在地房市场概况及政府相关的政策法规 　　.项目所在地的再生资源形态及比重 　　.政府对再生资源形态的开发和流通方面的政策法规 　　.政府关于再生资源在金融、市政规划等方面的政策法规 　　.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 　　3、项目所在再生资源市场总体供求现状 　　4、项目所在再生资源市场板块的划分及其差异 　　5、项目所在地再生资源平均价格走势及市场价值发现 　　6、再生资源客户构成及购买实态分析 　　.各种档次客户分析 　　客户购买行为分析 　　 　　三 土地SWOT（深层次）分析 　　 　　1、项目地块的优势 　　2、项目地块的劣势 　　3、项目地块的机会点 　　4、项目地块的威胁及困难点 　　 四 项目市场定位　　 　　. 项目户型结构详析 　　.项目规划设计及销售资料 　　.综合评判 　　2、项目定位 　　.市场定位： 　　区域定位 　　主力客户群定位 　　.功能定位 　　.建筑风格定位 　　 　　五 项目价值分析 　　 　　1、德利集团再生资源置业项目价值分析的基本方法和概念 　　.价值分析法（类比可实现价值分析法）： 　　选择可类比项目 　　确定该类项目价值实现的各要素及其价值实现中的权重 　　分析可类比项目价值实现的各要素之特征 　　对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值 　　根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价 　　.类比可实现价值决定因素：类比土地价值 　　A 市政交通及直入交通的便利性的差异 　　B 项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异 　　教育和人文景观的差异 　　各种污染程度的差异 　　社区素质的差异 　　C 周边市政配套便利性的差异 　　项目可提升价值判断 　　A 建筑风格和立面的设计、材质 　　B 单体户型设计 　　C 建筑空间布局和环艺设计 　　D 项目配套和物业管理 　　E 形象包装和营销策划 　　F 发展商品牌和实力 　　价值实现的经济因素 　　A 经济因素 　　B 政策因素 　　2、项目可实现价值分析 　　.类比项目分析与评价 　　.项目价值类比分析： 　　价值提升和实现要素对比分析 　　项目类比价值计算 六 项目定价模拟 　　1、均价的确定 　　.项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法