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林业大厦营销总体思路 一个营销案是否成功,80%的因素决定于其战略思想的设计或核心主题的提炼，在进行本项目营销推广时，我们正是要充分围绕和把握这一点而展开。 而真正帮助顾客实现价值，首先要了解消费者的需求及其消费心态特殊性及项目本身盘子较小，我们具体围绕着如何让目标消费者知道本项目，如何引起目标消费者的购买欲望，如何促成消费者完成购买等三个方面进行营销推广。 入市时机 鉴于项目同区域类似楼盘东方巴黎推广出时售楼处及整体形象的树立。基于本项目烂尾楼的不良形象，为了保证成功的营销，项目必须树立整体与之匹对的形象，这就需要一段时间的准备期。因此，本案建议：项目最佳推出时机为02年6月中旬。 提供装修报价成本 样板房装修完毕 主体立面及售楼处完工 装修审查 02年3月 02年5月 02年6月中旬 准备工作进行中 宣传资料完成并进实施阶段 公开发售 一、总体推广思路 鉴于本项目定位带来的特殊目标消费群及项目本身盘面小，周边交通便利，商业气氛浓厚，人气旺的系列原因，决定了项目的销售只须一个极短的时间。为了避免项目烂尾形象，给目标消费群造成不良影响，又要使项目开盘后在短时间内销售一空，这就需要在宣传方式及时间上力度把握得当，基于项目入市时机的确定，我们决定从5月中旬开始宣传。 综合营销策略 宣传策略 考虑到项目盘子较小，配合其成本原因，这就需要在控制宣传费用的情况下达到最大的效果，由于DM信息量大，又可选择性地找目标消费群传播，本项目用此方式为佳。 采用DM直邮由报纸夹送（五月中，开盘后） DM请专人派发指定路线 充分将公司资源整合，通过同致其他项目“投资者”登记记录寻目标消费群宣传,再通过其口碑作转传。（五月中旬） 做喷绘牌放置各大写字楼电梯大堂（五月中旬） 证券交易所大户室（五月中，开盘后） 各大酒店（五月中，开盘后） 写字楼（五月中，开盘后） 驻昌办事处（五月中，开盘后） 营销策略 现场接听电话及派发DM时收集到欲租房者作记录。 以租约促使投资者购买。 以租约消除首次置业者后顾之忧。 采取先租后买的方式（保留策略）（如消费者先付租金1000元/月，一年后其想购买，以八成按揭折算其月供，前一年剩余款项作为首付，只要补齐首付，则可算为正常按揭方式。） 推广工作计划 3月份 工作内容 确认时间 责任方 协助人 物业管理公司之确定 3月10日前 同 致 吴小姐 争取地下室及地面11-13层的产权过户 3月25日前 同 致 吴小姐 项目完成户型设计 3月25日前 设计院 同致 项目完成施工设计 3月30日前 设计院 同致 完成项目的营销策划报告 3月30日前 同 致 吴小姐 完成宣传单页文案创意 3月30日前 同 致 吴小姐 完成楼书文案及设计 3月30日前 同 致 吴小姐 项目名称LOGO及导视系统的设计 3月30日前 同 致 吴小姐 项目装修报建完成 3月30日前 吴小姐 项目土建、水电施工单位招标 3月30日前 吴小姐 4月份 工作内容 确认时间 责任方 协助人 项目施工 4月10日前 施工单位 同致、吴小姐 项目大堂装修方案之确认（售楼处）草药 4月10日前 同 致 吴小姐 项目空中花园设计方案确认 4月10日前 同 致 吴小姐 宣传单页之印刷 4月15日前 同 致 吴小姐 样板房设计方案确认 4月15日前 装修公司 同 致 空中花园建设方案实施 4月15日前 装修公司 同 致 项目大堂装修施工 4月20日前 样板房施工 4月20日前 装修公司 同 致 楼书印刷 4月20日前 印刷厂 同 致 5月份 工作内容 确认时间 责任人 协助人 项目全面施工 5月 施工单位 同 致 开盘方案确认 5月10日前 吴小姐 客户登记表之完成 5月20日前 同 致 销售中心背景板及展板设计 5月20日前 同 致 销售中心购物之执行 5月20日前 同 致 销售人员服装、名片 5月20日前 同 致 价格、价目表、推广计划 5月20日前 同 致 付款方式及认购须知 5月20日前 同 致 投资置业指南完成 5月20日前 同 致 物资资料之准备完成 5月20日前 同 致 项目简介及200问 5月20日前 同 致 购楼须知编印 5月20日前 同 致 楼宇认购书编印 5月20日前 同 致 售楼处办公用品 5月20日前 同 致 销售中心布置 5月20日前 同 致 物业公司介入工作 5月20日前 同 致 6月份 工作内容 确认时间 责任人 协助方 客户资料的收集 6月 同 致 吴小姐 宣传单页的派发 6