河畔新城二期营销策划方案.docVIP

河畔新城2004年营销策划方案 第一部分 市场分析 一、经济增长加速带来房地产业快速发展 国民生产总值产生的影响 2003年沈阳市国内生产总值（GDP）1600亿，与上年对比上升14.1%，明年预测能达到1815亿元（数据来源：沈阳市人民政府）。经济增长呈现加速提升的状态。在中央支持下，老工业基地重新振兴将加快步伐，沈阳经济进入二次创业起飞阶段。整体经济环境趋好，必然会带动房地产业相应的快速发展。 居民收入对房地产发展的影响 截止于2003年9月，沈阳市人均可支配性收入为695.04元/月，比上年同期增长13.8%， 1—9月用于居住的人均消费支出达到491.93元，为上年同期的129.1%，住宅消费大幅度升温。据权威机构调查了解：沈阳市居民购房需求相当旺盛，1年以内欲买房或卖掉旧房再购置新住房的占9.2%。其中有一半人买新房，每户按80平方米计算，共需商品房近500万平方米（数据来源：东北新闻网）。 2003年沈阳住宅市场发展状况 开发状况 沈阳市2003年的总开发量达到1500万平方米，大批外地开发商进入沈阳投资房地产开发，市场出现前所未有的开发热度，呈现“井喷式”发展，沈阳房地产市场在2003年步入与全国同步高速行驶的轨道。 2、 成交状况 2003年1月——12月初，沈阳市商品房住宅销售成交面积为433.23万平方米，成交金额为125.6亿元，其中浑南新区成交面积为29.28万平方米，成交金额为8.3亿元，预计2003年沈阳市全年成交面积将超过500万平方米； 增量商品房市场急剧升温，投资销售比趋于合理，发展态势良好。 1-6月，全市增量商品房销售面积比上年同期增长31%，而销售额比上年同期增长40%以上，前进的幅度是近年来所罕见的。 存量房再次刷新记录，稳居全国前茅 1-6月，全市存量房交易量和交易额均比去年同期增长50%以上，半年的交易面积相当于1998年全年交易量的5.76倍，与快速发展的2001年全年的交易量差不多少。 我市存量房交易市场已与增量房市场并驾齐驱，成为房地产市场的主流市场； 2003年上半年，沈阳市商品房销售金额增长35%，存量房交易增加50%以上，个人住房消费抵押贷款增长50%以上。沈阳在完成近三年调整任务后，驶入了快车道，处在加速度发展阶段。 3、 价格状况 2003年1月——12月初，沈阳市商品房销售成交均价为2900元/平方米，其中浑南新区成交均价为2835元/平方米。 到９月末沈阳市存量房平均价格比年初上升了１８％，每平方米上涨２５９．４５元，与去年同期相比上升了２９．３６％，每平方米上涨了４０９．０２元。其中存量房比去年上升４１．５８％，每平方米上涨５１７．７９元。存量房的价格飞速上涨，又推动了增量商品房价格上涨。分析几年来的发展走势，有关部门预计，沈阳市将于2004年进入第三轮周期的高峰，其标志是大众住房消费市场全面启动，住宅房屋消费呈现高潮。进入了大开发商唱主角的社区开发时代。市场竞争由简单的价格和地段竞争变为开发规模竞争、品牌竞争和产品细节竞争。四、河畔新城面临的竞争态势 1、竞争楼盘概况 河畔新城主要竞争楼盘概况表 楼盘名称 总体规划 本期规划 户型配比/ 主力户型 配套设施 价格 主要卖点 工程进度/ 交房时间 销售情况/促销措施 新洲上海花园 占地面积：11.2万 建筑面积： 25万 一期占地面积：11.2万 建筑面积： 14.6万 105——159平方米； 主力户型：130平方米； 小哈津幼儿园、业主会所 起价：2960 最高价：3518 均价：3200 装修标准：清水房 水景住宅、 五明户型 工程进度：基础 交房时间：2004年底 9月中旬内部认购，推出不到200套，销售率95%； 一次性付款98折； 假日.伊丽雅特湾 占地面积50万 建筑面积100万 占地面积11万 建筑面积 12万 联体别墅（150—300） 小高层（80—160） 独立别墅（400） 会所、商业街、门诊、超市、银行、高尔夫球训练场、划艇俱乐部、阿拉斯加博物馆 叠加式别墅1/2层起价：4500元； 3/4层起价：4500元； 联排别墅起价5380/平米 亲水住宅，小面积联排别墅 已封顶，部分楼宇外立面已完工，样板区已开放，年底交房。 10月下旬开盘，至今销售约300套 唯美品格 占地面积：11.3万 建筑面积 19万 一期占地面积3万 建筑面积 5.1万 82——124 平方米 共享东软、育才的成熟配套； 幼儿园、商业街； 3000—4000元/平米； 东软内部认购2600元/平米起； 院落围合、2.5倍日照间距，商业街，车位比为80% 工程进度： 多层开始打地基，年底封顶，明年7月交房。 12月底进行认购登记，至今约登记100多个 楼盘名称 总体规划 本期规划 户型配比/ 主