XX独立别墅销售执行报告（PPT73页）.pptVIP

稀缺细节尊贵、身份定制化私家服务 大盘持续成功核心竞争力研究表明展示及服务是我们实现独立别墅营销的必经之路 圈层活动的原则，“某一类客户的共同喜好，充分体现身份与尊贵感” 精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！ 高端客户活动（即产品发布会及高端会员成立） 线下：圈层营销 推广攻略 活动攻略 时间：7月6日 地点：喜来登酒店 精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！ 设立双瑞会中的顶级钻石会员（暂定） 案例：万客会设立了高端的游艇会 线下：圈层营销 推广攻略 活动攻略 时间：7月6日 地点：喜来登酒店 可预约会所的红酒雪茄吧，成为私人会客厅 可预约月湖游艇，成为私人会客厅 会所设施的终身免费 精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！ 结合典藏红酒品鉴暨新品发布 依据客户身份和兴趣爱好，联手奢侈品牌，结合整体推售节点，将产品信息贯穿于各类名流社交活动中，形成项目的口碑传播和影响力。 时间：7月6日 地点：喜来登酒店 精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！ 推广费用预算 8 电台广告 10 电视广告 10 影视制作类 20 其他备用 50 活动营销 50 包装费（看楼通道及地块内包装） 25 报纸广告 202万元 合计 注：独立别墅总销售额约1.5 亿 15 销售物料(楼书) 4 网络广告 10 户外广告类(广告牌/导示/条幅) 费用预计（万元） 分项 独立别墅按照30000元/平米计算，营销费用按1.35%提取。 精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！ 定制化 关键举措 12套独立命名，定制化的庭院精装修 一本收藏价值的楼书 双瑞会高端会员钻石会 私家感 私家感强的样板房 私家路的设置及小区园林 尊贵感 预约看房 五星级贴身管家服务 智能化系统 精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！ 6 定价建议 精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！ 价格判断原则—— 基于开发商目标原则 核心均价方法—— 客户价格摸底法及自身产品资源优势 价格判断 1、按照开发商的目标30000元/㎡，制定四个价格区间（30000-40000,30000-35000,30000-32000），逐步缩小价格区间 2、当诚意客户达到100批时,销售代表开始针对诚意客户进行价格摸底，推导出客户心理暗示价格 3、结合独立别墅景观资源及户型的好坏打分 4、由客户摸底之后的价格结合资源户型分数，推导出各栋价格 精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！ 7 推售安排 精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！ 推售安排 推售策略：以价格领跑拉动客户跟随，以价格领跑结合产品稀缺、稀售策略 推售时间：2008年7月20日 推售条件： 庭院精装修完成 独栋样板房完成 独栋入口 独栋园林景观 精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！ 蓄客计划 1、独栋别墅蓄客时间 2008年1月至2008年6月，其中4月至6月为集中蓄客期。 2、蓄客原则 通过别墅蓄客和发售，提升项目档次和形象，因此需要在推广上需要有前奏，通过开售推向高潮，同时通过别墅的销售过程，巩固高端地位 3、蓄客目标 随着线上、线下推广活动的开始，客户人数将会增加，预计在100批以上； 当客户达到100批以上时，安排销售代表进行客户价格摸底，进行逐步淘汰；客户不断减少，诚意度将不断提高 精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！ 日期 工程配合 重要节点 操作目标 阶段策略 关键条件 配合物料 媒介组合 营销事件 发展商 世联 6月 5月 7月 8月 9月 4月 10月 12月 11月 售楼处、样板房装修 开盘 销售中心及样板房开放 形象建立期 分批推售 围板 户外、报纸、电台 开盘 跟进项目工程进度及其他相关工作 项目总控图 春交会 积累客户100批以上 3月 广告策略 跟进 价格表 样板房及销售中心 开放方案 价格表及销售流程 装修方案 形象楼书 销售执行及策略调整 客户摸底累计诚意客户 产品发布会及高端酒会 1-6推售 秋交会 二期开盘 销售代表培训 精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！ 让更多的人享受真正的地产服务 2008年4月24日 You enjoy. We serve. 造势 提升 持续成功 Thanks 精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！ 打造顶级独栋之路 精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！ 中高端前期通过环境或产品迅速建立市场知名度，实现前期成功 后期逐渐向2、3象限转化，通过独特的社区人文价值和品牌服务价值，实现销售和溢价 核心竞争力矩阵 『客观性』 主动式 被动式 『主观性』 产品 服务 人文 环境 新进者 品牌和影响力 社会资源和氛围 区域价值自然资源 1 4 2 3 精品资料