成都乐山某项目提案报告2007年祥解.pptVIP

* 问题7.保证金支付 方案：在第一笔代理费用中扣除25%作为保证金 回目录 * 销售模式比较 优势 劣势 直接销售 　发展商省事、麻烦少、没 有负担 　商铺没有附加值，价格没有支撑 　品牌商家租金较低，业主不接受，很难有品牌商家进驻，不利于商业做旺 　销售难度大、周期长 带租约销售 　销售带租约，对中小投资 者具有较大的吸引力 　发展商为了做旺商业，以非常优惠的租金引进主力商家，但转租约时买家不会接受，商铺容易滞销 返租销售 　快速实现销售，资金能快速回笼； 　统一经营利于商业的统一形象，易形成商业氛围，保障商业做旺 　返租金加到了商铺的价格里，所以商铺的公布均价提高了，让投资者感觉贵 　返租以后，发展商要承担起统一运营的职责，客观上增加了发展商的工作量 　返租存在一定程度法律风险 回目录 下一页 问题8.项目销售方式选择与策略 * 本项目所处区域目前商业氛围不浓，市场尚需一定时间的培育期，为保证本项目的成功运作，兼顾投资者利益，同时也树立发展商品牌，我们建议采取返租销售模式。通过返租能有效降低投资门槛，也利于商业业态的统一与调整。 就目前来讲返租的方式有多种，但按年限大体可以分为短期返租和长期返租。 回目录 下一页 问题8.项目销售方式选择与策略 * 从销售角度看，短期返租使得销售速度加快， 同时可以保证项目在近期内可以有统一管理，进而提升项目的影响力。 从投资客户角度分析，对于这样的地段，这样品牌商家，只要价格适中，投资者也不希望发展商保持过长的返租期。他们认为返租给予的回报远远低于实际租金回报。 因此，我们建议： 采取2-3年的短期返租策略，对本项目进行统一招商、统一经营、统一管理，以发展商之力助投资者平稳度过守业期，同时也树立发展商良好品牌，以利今后之长远发展。 回目录 下一页 问题8.项目销售方式选择与策略 * 现阶段业态规划布局方式总体按照商业价值不同而规划，届时可根据对资金需求的程度来确定销售比例，我们建议销售时可按商业价值由高到低的区域推出销售。 销售时可依据自身资金需求来确定销售比例，总体次序为： 主体商业公寓商业广场商业住宅商业 如图所示：ABCD 回目录 下一页 问题8.项目销售方式选择与策略 * A B C D 回目录 下一页 问题8.项目销售方式选择与策略 * 项目入市时机选择 由于项目目前仍然为一块空地，其动工兴建尚需一定时日，若能于贵公司的紧密配合并尽快确定主力店的情况下，我们认为本项目销售切入的时机最好在达到一定招商率的时候（如招商率70-80%）。 总体采取招商先行的策略，在项目具备招商条件的时候开展一层部分的招商，并同时做好销售客户资源的累积，在完成一定招商率时推出销售。 理由如下： 先招商后销售在推广时投资主题鲜明，诉求点明确 招商先行能给投资者较大信心，促进成交 通过引入一定品牌商家带动区域内商业氛围 回目录 下一页 问题8.项目销售方式选择与策略 * 目标商家示意 品类 目标商家 餐饮 麦当劳、肯德基、 男装精品 G2000、劲霸、比尔?丹顿、威鹏、老爷车、雅涛、与狼共舞、雅戈尔、鳄鱼恤、华伦天奴、老人头、罗蒙、红豆、欧彭 休闲服装 堡狮龙、班尼路、美特斯邦威、以纯、佐丹奴、真维斯、生活几何、互动地带、圣天狐、蓝色天空、佑威、尼高 运动用品 迪卡侬、大地户外用品、LI-NING、ANTA、双星、别克、特步、德尔惠、361°、puma、美津侬、KAPPA、曼奴 家居、婴童 简单生活、穗宝、海神、雅兰、母婴乐、爱婴岛、妈咪宝贝 手机数码 迪信通、 回目录 问题8.项目销售方式选择与策略 * 为建立本项目的整体形象，为商场内各品牌商户提供良好经营条件，提高本商场及各商户的知名度及品牌美誉度，吸引更大的客流量，促进各商户的经济效益，除正确的市场定位、合理的商户组合、适销对路的商品外，完善的商场经营管理是商场长期经营成功的重要因素。 回目录 下一页 问题9.经营管理建议 * 为配合将来的经营运作，建议贵公司除设立物业管理部门，以处理本项目的日常维修，保养，保安，清洁，保险等物业管理事宜外，还应考虑设立一个经营管理部门，专门处理商业经营运作，协调商户促销推广，及制订将来持续的营销方向和策略等，以确保商业广场能够成功开业和具备市场竞争力。 此外还可选择聘请专业的商业经营管理公司负责该部分工作，如有需要贵我双方也可在此方面进行再一步商讨。 8.1 设立经营管理部门 回目录 下一页 问题9.经营管理建议 * 8.1 设立经营管理部门 物业管理部门主要为商业用户物业管理服务，包括供水，供电，供气，公共照明，电梯，电视，清洁，保