成都高附加值畅销产品简析祥解.pptVIP

功能划分 赠送名称 赠送方式 个数(个) 赠送面积( ㎡ ) 小计( ㎡ ) 功能性 BOX空间 半 1 7.4 7.4 非功能性 生活阳台 半 1 1.6 1.6 总赠送面积( ㎡ ) 9 产权面积( ㎡ ) 59 实得率 115% 功能划分 赠送名称 赠送方式 个数(个) 赠送面积( ㎡ ) 小计( ㎡ ) 功能性 BOX空间 半 1 5.4 10.8 生活阳台 半 1 5.4 非功能性 露台 半 1 8.3 8.3 总赠送面积( ㎡ ) 19.1 产权面积( ㎡ ) 88 实得率 122% 缤舍B2 缤舍B3 优惠方式：4.26交纳2万诚意金，享受1%优惠，其它优惠方式暂未定 预计均价：9000元/㎡；，实得价格：7400-7800元/㎡ “套一变套二” “套一可变套二、套三” 备注：实得率=实得面积/产权面积*100% 案例 3.其他楼盘 四海逸家 1）1：1.1价值尺度（约110%“灰空间”不计入建筑面积），建筑面积80-120㎡，实得面积170-250㎡ 2）5.8米层高超大花园生态氧吧 3）空中别墅 案例 3.其他楼盘 1.成都市部分高附加值产品汇总表 备注：以上面积单位为㎡，价格单位为元/㎡ 描述及结论： 1、附加值比例集中在20%-50%；其中功能性空间比例集中在10%左右；非功能性空间比例集中在15%及以上。 结论1：目前市场上功能性赠送略少于非功能性赠送，但前者有增加的趋势。 2、从前面的具体案例分析中，可以得知目前功能性赠送形式。 结论2：功能性赠送以大阳台、“变幻空间”为主，以后的重点突破在空间的丰富性上，赠送后主要可以变为卧室甚至是客厅。 结论 2.成都市在售畅销高附加值溢价情况 备注：以上面积单位为㎡，价格单位为元/㎡ 产品溢价=售价-单位赠送成本价-区域价格； 单位赠送成本价=赠送面积*单位建筑成本价（2000*70%=1400元/㎡ ）/建筑面积； 营销溢价=区域价格-实得价格（暂不考虑公摊面积和优惠折扣） 描述及结论：单位售价略高于区域其它产品均价，但高附加值赠送后实得价格远低于区域平均价格 结论3：高附加值能产生一定的溢价空间，并呈现出如下特征： 特征1：现阶段市场上，赠送面积段集中在115%-125% 特征2：在定价上，开发商普遍更注重高附加值对于营销的促进作用，对产品溢价几乎没有考虑或考虑很少。 结论 3.主要竞争对手高附加值溢价情况 描述及结论： 1.本项目在高附加值这一产品创新角度上，主要面临的竞争对手如表所示。它们呈现出一定的共性。 结论4：主要竞争楼盘的共性：有高附加值户型的面积区间集中在85-90㎡；均出自品牌开发商之手。 2.不同的品牌开发商，其附加值的赠送比例和定价也存在个性。 中海相比蓝光，在产品上更追求利润空间，因此定价较高，这与中海走中高端品牌线路是相辅相成的； 蓝光几乎舍弃了产品的利润空间，而力求营销突破，走量为先； 华润更是产品溢价优先，这与其产品精细打造，追求卓越品质是密切相关的。 结论5：户型创新（可变空间赠送）及溢价考虑应放入公司品牌战略的思考中。 结论 小结 1.结论 关键性结论：将前面得到的结论归纳，可以得到以下关键性结论 刚性、速度优先化 具有高附加值户型的面积区间集中在85-90㎡，这一面积区间最能满足消费者的刚性需求；在定价上，开发商普遍更注重高附加值对于营销的促进作用，对产品溢价几乎没有考虑或考虑很少。因此，在考虑高附加值产品时，应当针对刚性需求优先，保证销售速度优先化。 赠送空间功能化 目前市场上功能性赠送略少于非功能性赠送，但前者有增加的趋势。根据这一趋势，我们建议应当增加功能性赠送的比例，以适应市场变化，迎合市场需求。 赠送形式立体化 功能性赠送以大阳台、“变幻空间”为主，以后的重点突破在空间的丰富性上。因此，我们建议产品的创新，以赠送形式立体化为突破。 品牌价格一体化 户型创新（可变空间赠送）及溢价考虑应放入公司品牌战略的思考中。在制定价格的时候，应考虑到高附加值所带来的两种溢价空间的大小与所占比例，应与企业发展路线、品牌战略相吻合。 从购房者角度看，大量赠送面积可以减少购房成本和居住成本； 从开发商角度看，在 “70%90平”的刚性执行下，“逼使”必须要进行中小户型创新，合情合理地增加到了面积，提高了得房率。 但从政府的角度看，赠送面积不仅是房价虚高的促涨因素，而且“变向”增加容积率和得房率，造成偷漏土地税收的不良结果。 1、总可售（建筑）面积不变； 2、基本维持中高售价（相对于区域平均价格而言），并可实现小幅度的价格突破； 3、项目整体收益基本不变； 4、适宜售价下的高附加值产品即是高性价比产品，满足刚性需求，相较其它附加值低、实得价格高的产品而言客户接受