万科项目拓展课件.ppt

* 在建及土地24.88亿，其中：在建13.82亿，待开发土地（主要为地价）11亿； 在建项目分布：深圳5.26亿、北京3.4亿、天津0.34亿、东北1.63亿、上海1.94亿、武汉成都1.25亿。 土地分布：上海0.63亿（优诗美地南区、金丰项目等） 北京4.65亿（星园2-3期3.79，青青家园等0.86） 深圳1.33亿（四季花城0.99、金色3期及下沙0.34） 天津4.04亿（东丽湖3.89、世贸2期0.15） 沈阳0.3亿（新城2区） 其他0.05亿 库存商品3.15亿，其中万佳2.99亿、物业、贸易、工业等0.16亿。 * 其他项中：99年度指武汉0.68亿 2000年指武汉0.93亿、成都0.42亿 * * * * * * * 广州公司采取的确定方式是在了解了片区的配套条件后，根据客户需求描述，主观性的进行客户定位。简单但是比较实用。 * 天津公司在客户访谈资料比较齐全的情况下，尝试以客户自我判断为主，配套依据判断为辅的客户定位方法。较为准确，但是成本较高。 * 上海公司设计了一个数理模型，试图利用配套与客户需求的匹配度，来公式化的求得区域的客户属性。方法稍显机械，结果受很多因素影响，并非很准确。南京公司的定位方法类似，但是用一些其他方法进行了修正。 * 还缺一个武汉的，明天找武汉公司补上，主要是将一些公司对城市地图的问题作了思考，开始独立性的进行软件化探索，北京的成果比较完善，但是推广需要一些特殊环境，成都一开始就确立了软件化的思维。 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 经济测算 问题 1、项目利润是怎样计算出来的？ 2、房地产经营需要哪些要素投入？ 3、什么样的房地产项目才是好项目？ 项目净利润 =销售收入-开发成本-营业税及附加-期间费用-所得税 （期间费用包括：营业费用、销售费用、管理费用） 土地、资金、人力资源、技术、品牌 投入少、回报高、见效快 一、应用标准测算报表体系的必要性 项目决策科学化 定量分析； 全面、多角度分析； 动态分析；程序规范。 项目决策效率 便于计算、便于理解、便于检查。 主要基于以下需要： 二、新的可行性论证经济指标体系的特点 将动态指标与静态指标相结合 动态指标 --考虑资金时间价值 静态指标 --不考虑资金时间价值 将指标分为核心指标和参考指标 核心指标：主要指标，反映核心收益能力 参考指标：反映某一个方面或作补充说明 包括以下四项： 除整体指标外增加了单项指标 如：资金峰值比例；地价支付贴现比； 启动资金获利倍数。 运用函数工具和公式链接简化计算 如：净现值（NPV）函数； 内部收益率（IRR）函数； 测算要素的弹性调整。 资金的时间价值： 资金用之于投资，随着时间的推移，其价值会增长。 今天的1元钱 不等于 明天的1元 利息；单利；复利；贴现；现值；终值 资金成本：使用资金要支付代价 银行借款 ： 按利率计付利息 股东投入： 交付利润 三、资金的时间价值 四、现金流量与净流量、净现值 现金流量：指项目投资、出售引起的现金流入、现金流出的数量。 现金净流量：指一定时期现金流入量与现金流出量的差额。流入量大于流出量时净流量为正值，反之为负值。 净现值：指未来资金流入的现值与资金流出的现值的差额。 五、现金净流量与利润的关系 利润是按照权责发生制确定的分期损益 现金净流量是根据收付实现制确定的分期损益。 可行性研究中，现金净流量可以代替利润作为评价投资净收益的指标。 在整个投资有效年限内，项目利润总计与现金净流量是相等的。应用现金净流量，并可方便地引入资金时间价值来考察投资方案。 六、项目可行性论证经济指标体系 核心指标 1、内部收益率 使累计净现值为零的贴现率 2、销售净利率 项目净利润/销售收入×100% 参考指标 3、总投资回报率 项目净利润/项目总投资 ×100% 4、销售毛利率 项