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房地产项目策划概论 樊 瑜 经济与管理工程学院 2013.10 考核方式及要求 过程考核： 出勤40%、房地产项目策划报告60% 要求： 保证出勤 认真听讲 勤于思考 积极回答问题 独立完成课内外作业 参考资料： 1.贾士军.房地产项目策划. （第2版） 高等教育出版社,2011 2.张敏莉.房地产项目策划. 人民交通出版社,2007 3.陈琳，潘蜀健. 房地产项目投资（第二版）.北京：中国建筑工业出版社，2004.2 4.余源鹏.房地产实战定价与销售策略.中国建筑工业出版社,2006 (王志刚工作室网站） （全国大学生房地产策划大赛网站） 本章要求： 了解房地产策划的特征与作用，房地产策划的发展历程 熟悉房地产项目策划的原则、程序与内容。 第一章 绪论 第一节 策划与房地产项目策划 第二节 房地产项目策划的特征、地位与作用 第三节 房地产项目策划的原则、程序与内容 第四节 房地产项目策划的发展历程 第五节 房地产项目策划师职业概况 第一节 策划与房地产项目策划 一、策划的概念 五千年的中华文明，孕育出数不胜数的策划范例： 田忌赛马 草船借箭 鸿门斗智 …… 今天，许多经济性和商业性的活动，都要策划： 公关策划、广告策划、CI策划、中国好声音活动策划、春节联欢会策划、园博会策划…… “策划”一词，在辞海中解释： “策”为计谋， “划”为计划、打算。 策划具有悠久的历史,但不同学科的学者对策划有着不同的理解和研究重点，较有代表性的观点有： 事前设计说－为实现特定目标的设计 管理行为说－策划是一种有效的管理方法 选择决定说－策划是一种选择和决定 思维程序说－策划是一种思维活动过程 策划是： 为实现某一活动的特定目标，根据已获得的信息，对事物发展方向进行判断，设计、选择合理可行的行动方案的创造性思维活动过程。 含义：目的性强、以现实为基础、具有前瞻性、思维活动过程 试比较下列概念之间的区别： 房地产项目策划是指根据房地产项目的具体开发经营目标，以市场调研和市场定位为基础，综合运用各种策划手段，按照一定的程序对房地产项目进行创造性的规划，制定具体可实施的计划方案，并以具有可操作性的房地产项目策划文本作为结果的活动。 包括以下几层意思： 具有明确的具体目标 在市场调研和市场定位基础上进行的 遵循特定的程序 综合运用各种手段 最终要提供可操作性的策划文本 第二节 房地产项目策划的特征、地位与作用 一、房地产项目策划的特征 1.地域性 房地产的不可移动性(不动产)决定了房地产开发和策划活动具有地域性的特征。 房地产项目策划的地域性体现为三个层次： (1)项目所在地的区域情况（地理位置、自然环境、经济发展水平等）； (2)项目周边的市场情况（供求情况、居民消费情况）； (3)项目用地的区位情况（功能区位、地理区位）。 发表于 2012-8-2 09:35 （资料来源：某房网） 中山花园的位置不错，价格在周边楼盘里也算便宜的，请问下有知情人知道中山花园的房子有啥缺点吗？ 一分价格一分货，为什么中山花园比周边的低这么多，缺点是显而易见的。老式高层，什么朝向都有，属于杭州当时没有高层设计经验，照搬照抄那个阶段的产物。居住和办公混杂，就算休息时间也经常会被干扰。不过地段实在很好，买了等拆迁吧。 优点：地段不错，出租容易；如果自己办公，感觉风水还是不错的。缺点：房子太老旧，户型奇差，自己居住千万别想；停车是个大问题。 那是香港开发商的产物。香港人对于房间形状的思维与内地完全不同，户型朝向四面八方，有的房子终年不见太阳；房间也不规整，由一个个锐角加马蹄形组成的，常规家俱没法摆放 地段没说的，户型没法说，停车不用想，电梯常关人 2.政策性 房地产业的政策性主要源于两个方面： (1)房地产是国民经济的支柱产业，政府往往通过调节房地产业的发展来实现宏观调控的目的； (2)房地产市场还很不规范，政府行业主管部门会运用各种政策或法规来规范房地产业的发展。 因此房地产项目策划必须关注国家政策、法规及规范的变化，才能在市场中立于不败之地。 3.市场性 房地产项目策划的市场性体现在三个方面： (1)房地产项目策划自始至终要以市场为导向，以市场的需求为依据； (2)房地产项目策划要随市场的变化而变化； (3)房地产项目策划不能完全被动地迎合市场需求，要善于引导市场、创造市场。 4.创新性 创新是房地产项目策划的灵魂。创新体现在 概念新、主题新； 方法新、手段新。 北京SOHO现代城、广东顺德碧桂园等房地产项目都因为创