中原长沙木莲路项目定位及物业发展建议报告p年商业综合体前期策划资料.ppt

租金与商铺面积：外街租金在8-15元/平米，内街租金在2.5-13元/㎡·天，1F商铺面积在5-45平，2F商铺面积200-500平，一层租金延校园内部向外部递减，递减幅度较小 续表 橙子498街区分析小结 街区打造上富有特色，内部2000平庭院式广场设计，易于聚集人气 引进的主力店较成功，对于聚集人流起到重要作用 业态的规划上具有针对性，契合了校园消费族群的消费习惯和承受能力 缺乏对娱乐休闲业态的打造，业态结构与发展不均衡 优势 劣势 加加大商业街——5.5万平特色商业步行街 建筑面积 5.5万平米 项目结构 商业步行街、公寓、住宅、写字楼 商业业态 服饰、餐饮、娱乐、美容美发、医药、珠宝、零售等 主力店 铭悦KTV、加加网吧、上岛咖啡 商铺面积 15-64平米 租金水平 1.4-4.2元/㎡?天 经营状况 较差 项目特色 东西向商业步行街，区域仅有的一条商业步行街，设置有休闲设施 业态丰富但较杂乱，业态结构严重失衡，同质化率高，且整体档次较低端，导致 商业街目前仍处于半死不活状态 街区业态：以服饰态为主，多达37家，其他业态虽多，但很杂 乱，医药、美容美发、电器等业态均存在，整体档次较低， 可见步行街的业态缺乏科学的规划，无法形成聚集效应和强有 力的市场发声，仅能够满足周边居民的日常生活需求。 主力店:缺少人气型主力店的进驻，市场吸附力和人流聚集能力薄弱，是导致其商业运营较失败的重要原因 项目引进的主力店仅 加加大网吧、上岛咖 啡、铭悦KTV等，没 有大型超市或百货类 主力店，加上交通上 的不便利，使项目难 以形成大量的有效人 流，商业价值难以提升 租金与商铺面积：租金在1.4-4.2元/㎡?天左右，至西向东沿街商铺租金水平呈缓升的态势，越靠近街区主入口，租金相对更高。 租金与商铺面积：租金在1.4-4.2元/㎡?天左右，至西向东沿街商铺租金水平呈缓升的态势，越靠近街区主入口，租金相对更高 续表 租金与商铺面积：租金在1.4-4.2元/㎡?天左右，至西向东沿街商铺租金水平呈缓升的态势，越靠近街区主入口，租金相对更高 加加大商业街区分析小结 优势 劣势 内部人流动线过长，商业价值受影响； 外部人流动线单一，受交通限制人流难以聚集； 缺乏大型人气主力店进驻，商业吸附力弱； 业态缺乏科学规划，杂乱无序 地段优势突出 周边有较好的校园商业资源 周边居民区聚集 万科首创“十字形”建筑，基于点式布局和45°偏转，楼栋之间无正向相对，户户朝南，户户向阳，得房率较高 一期产品 一期产品 两房（68㎡） 三房（90㎡） 空中花园 阳台 飘窗 书房 飘窗 空中花园 飘窗 阳台 户型特点：紧凑可变户型；带入户花园、书房，可改为卧室，大飘窗；赠送面积较多 两房特点： 户型紧凑，实用性强 带空中花园，可改为卧室 大飘窗设计 三房特点： 阳光书房、空中花园可改为卧室 户型紧凑，赠送面积多 大飘窗设计，采光条件好 景观卖点优势：新中式园林风格，将传统文化融于现代阔景设计之中，研磨时光，浑然天成 ，渗透着深厚的文化底蕴，凸显项目气质 五大传统元素与现代时尚的体验感融合，更显格调清新： 如意纹高铁灯柱 古典镂窗式装饰柱 凹凸嵌套式庭院广场 马赛克蓝色系泳池 多层次植被小生态 商业总建筑面积1.25万㎡ 30-80㎡独立铺，100㎡街区商铺，500-3000㎡左右整体商铺 可以不同程度的满足投资，自营需求。 商业规划：独立商铺、街区商铺、整体商铺涵盖30~3000㎡各面积段，适应不同需求 项目优劣势分析 优势分析 劣势分析 区域仍待发展成熟 临街马路比较嘈杂 绿化率相对较低 品牌开发商 首创“十字形”建筑，无对视，户户朝南 商业属性公寓不限购，不限贷 规划有商业街，弥补配套缺陷 紧凑户型，空中花园、书房可改为卧室，大飘窗、超宽阳台，赠送面积多，采光、通风好 住宅竞品小结：市场均价主要集中在6300~6800元/㎡；以紧凑两房销售量最高；未来市场三房竞争较为激烈 项目名称 均价 户型 面积区间 总套数 存量 销售率 总计 湘府十城 6500元/㎡ 二房 78~100 180 56 68% 一房 总户数 200 三房 121~125 36 14 61% 面积区间 50 四房 140~170 132 132 —— 存量 26 鑫天御景湾 6300元/㎡ 一房 50 200 26 87% 销售率 87% 二房 87~91 575 215 62% 二房 总户数 1122 三房 117~132 250 126 50% 面积区间 68~100 四房 158.5 50 23 54% 存量 548 城南故事 6800元/㎡ 二房 89~92 155 65 78% 销售率 52% 三房 125 31 7 77% 三房 总户数 739 四房 133 31 0 100%