“二手按揭房”转让合同的效力及法律适用问题的分析研究——兼评《物权法》第191条适用问题.pdf

法 律 硕 士 专 业 学 位 论 文 “二手按揭房”转让合同的效力及法律适用问题研究 ——兼评《物权法》第191 条适用问题 "Secondary housing mortgage " transfer and the effectiveness of contract law application ——Comment on " property law " article 191st applicability 作 者 姓 名： 张 慧 指 导 教 师： 吴春燕 西 南 政 法 大 学 Southwest University of Political Science and Law 内容摘要 《中华人民共和国物权法》(以下简称 《物权法》）于2007 年 10 月 1 日起施行， 1 其中第191 条 明确规定，将抵押权人的是否“同意”作为能否转让抵押财产的要素之一， 将抵押权人的“同意”作为抵押物转让有效的实质性条件。目前，由于大部分人采取按 揭方式购房，自然导致按揭房成为二手房产市场的主力军，而且在现实交易中，大部分 人为便捷、省事未办理转按揭手续，也未征得抵押权人银行的同意。随着房地产经济的 迅猛发展，商品房价格持续攀升，卖房人受利益驱使反悔已签订的卖房协议，并以《物 权法》191 条的相关规定为由向法院起诉，要求确认之前的房屋买卖协议无效，从而引 发了大量的确认商品房买卖合同效力类纠纷，引出 《物权法》第191 条在司法实践中的 具体适用问题。 笔者通过对两则实际案例的分析，从实践上升到理论，从个案升华到社会，直接提 出问题，诠释“二手按揭房”合同效力认定的重要性。通过对“二手按揭房”的交易现 状及司法实践中效力认定现状的分析，论证“二手按揭房”交易的混乱与不规范以及司 法尺度的不统一。通过对法条的具体理解即其与商品房欺诈性销售有无本质区别、卖房 人有无资格主张房屋买卖合同无效、在案件审理过程中银行表示愿意接受买方还款是否 构成银行同意抵押人转让房屋、买受人是否属于善意第三人、买受人代替出卖人每月按 时偿还按揭款是否属于代为清偿债务消灭抵押权的行为、因卖房人不配合还贷而未能提 前还贷是否属于代为清偿债务消灭抵押权的行为、未经银行同意的“二手按揭房”转让 是否有效等七个方面的分析，阐述法律规定在具体适用中存在的问题及立法的不完善。 通过对按揭中各方法律关系及利益关系的梳理，论证“二手按揭房”转让合同对按揭各 方的利益并无影响。通过从条文目的解释、条文字面解释、物权变动的独立性、诚实信 用原则、违法合同无效的判定等五个方面论证应当认定合同有效。最后提出规范统一司 法领域、市场领域，出台相关司法解释、案例指导，对“按揭”明确进行立法等相应的 救济完善措施。 关键词：二手按揭房；抵押；合同效力；法律适用 1 《物权法》第191 条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前 清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未 经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外” 1 Abstracts " The people's Republic of China Property Law " (hereinafter referred to as the " property law " ) in force since October 1, 2007, including the 191st specific provision, the mortgagee is " agree " as one