房地产基本制度与政策解读.ppt

出让的每幅地块、面积、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定，按照国务院的规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。 2. 建设用地使用权出让计划、方式和年限 2.1 出让计划的拟定和批准权限 2.2 建设用地使用权出让方式 挂牌 协议 出让方式包括： 招标 拍卖 居住用地：70年 工业用地：50年 教育、科技、文化卫生、体育用地：50年 商业、旅游、娱乐用地：40年 综合或其他用地：50年 2.3 建设用地使用权的出让年限 2.4.1 土地使用权期间届满处理 收回 申请续期 自动续期 批准 签订合同 未申请续期 支付出让金 收回 未批准 2.4 建设用地使用权的收回 房地产业 主讲人：林光照 2012年4月20日 主要内容 1. 房地产业概述 2. 住房制度概述 3. 土地制度概述 4. 房地产法制建设 房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业。 主要包括 在国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业，是为生产和服务部门。 ｛ 房地产开发经营 房地产中介服务 物业管理和其他房地产活动 1. 房地产业的基本概念 一、房地产业概述 2. 房地产业的作用 增加财政 收入 提供物质 条件 改善环境 优化产业 结构 扩大就业 房地产业的作用 3. 房地产业的细分 房地产业 房地产开发经营业 房地产 服务业 物业管理业 房地产中介服务业 房地产咨询业 房地产估价业 房地产经纪业 4. 房地产业的历史沿革 1966-1978年 1956-1965年 1949-1955年 1949年前 沿海一带的上海、广州等城市近代房地产业产生并得到了迅速发展。 接收了旧政府的房地产档案、确认产权归属等一系列活动；开展了大规模的房地产清查登记，建立了新的房地产管理秩序；国家建造新住宅，改善贫困居民的居住条件。 全国城镇以“国家经租”和“公私合营”的形式对出租私有房屋进行了社会主义改造，使城市房屋和土地的所有制构成发生了根本性的变化。 “十年动乱”时期，城市房地产管理工作受到极大破坏。 1978年后 1978年后。中国共产党第十三次全国代表大会提出《沿着有中国特色的社会主义道路前进》的报告，确立了房地产市场的地位。 1. 城镇住房制度改革 二、住房制度概述 1 城镇住房制度改革的探索和试点阶段 2 城镇住房制度改革的全面推进和配套改革阶段 3 城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段 三个阶段 2. 现行城镇住房政策 商品住房 保障性住房 政策性住房 《土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。” 三、土地制度概述 1. 土地所有制 全民所有制的土地被称为国家所有土地，其所有权由国务院代表国家行使。 √ 国有土地 劳动群众集体所有制的土地采取的是农民集体所有制的形式，该种所有制的土 地被称为农民集体所有土地 √ 集体土地 2. 土地管理的基本制度 （1）国家实行土地登记制度 （2）国家实行土地有偿有限期使用制度 （3）国家实行土地用途管理制度 （4）国家实行耕地保护制度 （1）国家实行土地登记制度 （2）国家实行土地有偿有限期使用制度 我国城市土地使用制度通过几十年的实践，证明存在许多弊端，主要表现如下： 3. 城镇土地使用制度改革 不利于土地的 合理利用 不利于正确评 价企业的绩效 有违按劳分配 原则 不利于城市建 设 产生不正之风 我国城镇土地使用制度改革的发展过程突出表现在下列五个方面： 征收土地使用 费 开展土地使用 权有偿出让和 转让 制定地方性土 地使用权有偿 出让、转让法 规 修改宪法和土 地管理法 制定全国性的 土地使用权出 让和转让条例 4. 现行城镇土地使用制度的基本框架 不改变城市土地国有的条件下，土地使用权有偿、有限地出让给土地使用者； 土地使用权在使用年限内可转让、出租、抵押或者用于其他经济活动； 需要继续使用的，经批准，期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价款。 我国房地产法律主要有： 四、房地产法制建设 1. 我国房地产法律体系 2. 房地产相关法律 《土地管 理法》 《城乡规 划法》 《城市房 地产管 理法》 《物权法》 主要解决征收 农村集体所有 的土地以及使 用国有土地等 问题 重点确定规划 区范围、规划 区内建设用地 规模等 规定如何取得 国有土地使用 权、房地产开 发、房地产交 易和房地产权 属登记管理等 确定了国家、 集体和私人的 物权平等保护 的原则，确定 了物权的种类 和内容等 《土地管理法实施条例》 《城市房地产开发经营管理条例》 《国有土地上房屋征收与补偿条例》 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 …… 3. 房地产行政法规 《房地产开发企业资质