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海口市美兰区上贤（沙亮）片区 棚户区（城中村）改造征收补偿安置方案 为了加快城市化进程、改善棚户区（城中村）居民生活环境、提升城市品位、维护被征收人的合法权益根据海口市《关于十二五时期加快推进棚户区（城中村）改造实施意见》精神，结合海口市上贤和沙亮片区棚户区（城中村）改造范围内的实际情况，制定本方案。 第一章 总则 第一条 在国兴大道以北、美祥路以南、美祥横路以西、美苑路以东围合部分(以征收公告为准)规划范围内，因城市建设需要实施房屋及其附属物征收并对被征收人进行补偿安置的，适用本方案。 第二条 征收补偿采取货币补偿、实物补偿两种补偿方式，具体形式由被征收人根据本方案自行选定。 第三条 第四条 本方案所指现状房屋均属同一宗地上所有房屋（含框架、混合、砖木三种结构），所指面积均指建筑面积，所指安置房结算价是指由市物价部门会同市房产主管等部门根据征收补偿情况、房地产市场情况和安置房建设成本所批准的价格。 第五条 依据就地回迁原则，在征收范围内选址建设安置房。 第六条 安置房选房顺序。按照签订征收补偿安置协议顺序选择安置房（具体选房办法详见选房实施细则）。 第七条 建立安置房建设监督机制。成立由区棚改办、街道办事处、居委会组成的安置房建设监督小组，负责对安置房建设的设计、质量、工期、进度、资金等情况进行监督。 第二章 补偿办法 土地补偿办法 一、土地使用权属于国有出让地的按评估价给予补偿。 二、被征收人使用的国有土地使用权属于以无偿或者划拨方式取得的，按以下方式给予优惠补偿： 1、居民住宅用地，以土地使用证记载或市土地行政主管部门确认的面积为准，按出让方式取得的城镇单一住宅用地使用权评估价给予补偿。 2、单位居住用房占地部分，按出让方式取得的城镇单一住宅用地使用权评估价给予补偿，单位人员居住用房占地以外部分的土地补偿，按划拨土地使用权评估价给予补偿。 3、其他方式取得的土地使用权，依法按划拨土地使用权评估价给予补偿。 三、被征收人使用的土地使用权原属于集体土地的，按以下方式给予优惠补偿： 1、已办理土地证的本集体经济组织内部成员宅基地，每户用地面积不超过175 平方米的，参照以出让方式取得的城镇单一住宅用地使用权评估价给予补偿；每户用地面积超过175 平方米的部分，参照划拨土地使用权评估价给予补偿。 2、因历史原因，没有办理土地证但持有村和镇（办事处）有效证明的本集体经济组织内部成员宅基地，对每户用地面积不超过175 平方米的，参照以出让方式取得的城镇单一住宅用地使用权评估价给予补偿；每户用地面积超过175 平方米的部分，参照划拨土地使用权评估价给予补偿。 3、集体留用地参照划拨土地使用权评估价给予补偿，对在规定时间内签订补偿安置协议并按时搬迁的，征收部门对其使用权按市场评估价的40%给予奖励；其他集体公用项目建设用地参照划拨土地使用权评估价给予补偿。 4、因历史原因，城镇居民使用或购买农村集体土地建设住宅，持有集体土地使用证的，参照划拨土地使用权评估价给予补偿。 5、其他集体土地，按照土地主管部门公布的该区位现行最高征地价给予优惠补偿。 第条 房屋补偿办法 一、房屋补偿根据房屋性质按房地产评估价给予补偿。 二、具有合法手续的（土地、房屋权属性质是商业的）商业用房，按商业用房市场评估价补偿。 三、居民住宅用房，在征收前未按规定办理土地及房屋用途变更手续而自行将居住用房改变为经营性用房的，按以下方式给予补助： （一）1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前已改变为经营性用房，持有合法建筑的有效证件，有合法有效的工商营业执照并正在营业中以及被征收前连续5年以上依法纳税的，征收对其营业用房面积按照居住用房的评估价增加100%给予补助。 （二）1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行后至征收调查通告发布之日前改变为经营性用房，持有合法建筑的有效证件，有合法有效的工商营业执照并正在营业中以及被征收前连续5年（含5年）以上依法纳税的，征收对其营业用房面积按照居住用房的评估价增加50%给予补助。 （三）1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行后至征收调查通告发布之日前改变为经营性用房，持有合法建筑的有效证件，有合法有效的工商营业执照并正在营业中以及被征收前连续2年（含2年）以上5年以下依法纳税的，征收对其营业用房面积按照居住用房的评估价增加30%给予补助。 （四）1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行后至征收调查通告发布之日前改变为经营性用房，持有合法建筑的有效证件，有合法有效的工商营业执照并正在营业中以及被征收前2年以下依法纳税的，征收对其营业用房面积按照居住用房的评估价增加15%给予补助。 （五）改变房屋用途的时间以工商营业执照核发的年度为准。家庭旅馆营业用房面积按一层面积认定。 四