一：市场调研与客户定位(版)资料.ppt

可供参考的分析路径和方法 关注内容/指标 数据来源 分析方法 回答问题 城市/区域总体供应及成交量 总体成交价格走势情况 特定产品的供应及成交量，成交价格的变化情况 同总价段产品的供销价 类似功能产品的供销价 邻近区域、邻近总价段产品的供销量 统计年鉴 各地房地产网 管理部门访谈 同行及相关分析报告 统计年鉴 各地房地产网 个案统计 同行及相关分析报告 统计年鉴 各地房地产网 个案统计 同行及相关分析报告 三年以上定量数据对比分析 近期数据定量分析 对典型项目归纳分析 近年定量数据分析 市场峰值及大型项目成交数据的分析 对典型项目归纳分析 近年定量数据分析 市场峰值及大型项目成交数据的分析 对典型项目归纳分析 总体市场容量大小及其变化原因 市场支付能力的成长性或稳定性 市场容量大小及其变化原因 市场支付能力的成长性 潜在市场容量大小及其变化原因 市场潜在的支付能力 客户群体 客户特征 置业特征 游离蚁族 社会底层 租房/社会保障房 蜗居 年轻打工一族，无积蓄，较少的社会及文化资源 租房/返乡置业 上进生活族 较少的社会资源，中低等收入水平的蓝领阶层 租房/在父母协助下购房 奋进朝阳 高文化水平，收入水平有限，快速上升的都市青年 租房/在父母协助下购房 落脚一族 有一定储蓄的城市蓝领阶层 首次购房，满足二人居住需求 筑巢青年 具备一定收入水平的年青白领阶层 结婚购房，满足二人或两代人居住需求 经济时尚族 文化水平较高的个性小资，年青丁克 个性的中小型物业 传统养老 进城一族和将要离退休的办事人员阶层 注重生活配套的中小型物业 改善的中产 具备相当的文化、经济、社会资源，二代/三代家庭 改善性购房，注重教育及生活配套资源 个性表现者 高文化素养，内心独立的社会信仰者和丁克家族 美学、生态、科技物业的追随者 形象标榜者 中低文化，高收入水平的暴富阶层 城市及成交豪奢型物业 休闲享受者 事业有成，高收入企业高管及专业、技术人员 城市近郊度假产品 事业楷模 高收入，注重内在感受的事业成功人士 低调品质型物业 各细分市场有相对明显的职业特征 可供参考的分析路径和方法 关注内容/指标 数据来源 分析方法 回答问题 重要产业所吸纳的就业变化对比分析 外来人口对比分析 人口财富结构对比 城市/区域房地产市场总体客户结构 典型项目各产品类型的客户结构 统计年鉴 重要行业统计报告 相关行业分析报告 管理部门网站 房地产相关统计报告 管理部门访谈 市场现场调研 市场现场调研 纵向定性/定量对比分析 定性/定量对比分析 定量对比分析 城市/区域人口变化趋势 市场总体客群变化趋势 对市场客户现状及趋势的佐证 可供参考的分析路径和方法 关注内容/指标 数据来源 分析方法 回答问题 区域地位和影响力 民众对区域的认知 现有和规划的交通体系 已有的生活、教育、休闲等配套条件 规划的配套 用地四至情况 重要的资源条件 用地内部条件 限制指标 可能性产品假设 Google地图等 市场现场调研 规划/建设管理部门 Google地图等 市场现场调研 市场现场调研 开发商提供的用地图纸及其他资料 开发商提供的用地图纸及其他资料 定性分析（图文描述） 定性分析（图文描述） 定性/定量分析（图文描述） 定性/定量分析（图文描述） 区域的吸引力和客户抗拒因素 配套丰富程度和客户可能抱怨的因素 用地独特资源和不足因素 可能的产品组合 可供参考的分析路径和方法 关注内容/指标 数据来源 分析方法 回答问题 城市/区域在售项目及新增项目在竞争期内供给情况 同类产品/替代产品在竞争期内供给情况 重点项目未来供给产品体量和结构 同行访谈 市场现场调研 规划/建设管理部门 同行访谈 市场现场调研 定量估算分析 定量估算分析 项目所属区域/板块在竞争中的机会点 项目与对手竞争中的机会点 未来竞争量分析的参考模型 我们一般估算未来1-2年的竞争量，包括： 根据在售项目剩余体量，和开发进度以及以往的推盘节奏来估算未来1-2年内的供给情况 在售项目供应量 已出让土地未销售项目供应量 新出让土地未来供应量 竞争量 根据项目体量大小，和区域内常规推盘量以及该开发商的开发惯例来估算未来1-2年内的供给情况 根据以往推地量，和区域内常规推盘量来估算未来1-2年内的供给情况 我们的使命： 为客户提供卓越的不动产服务解决方案， 成为美好生活推动者。 * 4.1区域竞争项目：选取区域内与本案形成直接竞争的大盘项目，主要是金帝?中洲滨海城、金都?海尚国际、保利招商?海上五月花、招商?海德公园以及禹洲?环东国际五个项目，不论是从集美滨海西大道还是翔安滨海东大道，客群到达本案都要经历众多竞争