凯旋国际风情商业街营销策略方案详解.ppt

* 本报告是严格保密的。 凯旋国际风情商业街 —— 营销策划方案 * 凯旋国际商业物业的价值输出 商业物业价值输出 凯旋国际商业物业价值输出： 项目整体增值：形成对凯旋国际整体项目运作的价值支撑； 利润的重要来源； 展示价值； 商业部分对项目发展的作用 成为项目增值要点 具有展示价值 利润的重要来源 项目概况 凯旋国际项目位于城西政务及万达商圈核心生活区，娇子大道南侧，3分钟直达万达商业广场，5分钟九曲河广场，享市中心教育、商业、金融、娱乐、餐饮等繁华资源。 项目总占地300亩，总建面66万方，总户数约5500户，分四期开发，目前开发为一期，一期占地80亩，建面13万方，总户数1094户， 一期交房时间2015年9月底，而一期10-13#楼一层商业街面积约2700㎡。 10-13#商业街 小区主入口 一 期 周边商业物业市场解读 周边商业调研分析 周边及城区类似商铺租金分析： 项目1.5 公里内类似底商的面积约30-80㎡/间，此类商业附近居民以当地拆迁安置居民为主，消费习惯和消费能力有限。业态主要以超市、药房、理发店、棋牌室等一些中低档的社区商业为主，租金：体育馆及马鞍九义校附近租金在30-40 元/㎡/月，博雅附近20-30 元/㎡/月；福利院附近10-15 元/㎡/月。 结论： 周边半公里之内商业稀缺，与大型成熟的传统商业街相距甚远;尚未形成成熟的生活圈（无主题商业）片区中高档消费属于真空带。 从消费需求做市场的精准定位 吸纳片区中高档消费力 填补市场中高档消费需求空缺 凯旋国际商业物业价值分析 项目商业基本情况 商业街概况： 商铺位于项目主大门内，分布在由18棵高达银杏树阵组成的社区主景观大道两侧，并直通项目中央湖畔，也是项目所有业主回家的主要通道，全长约150米，总建筑面积约2700平方米，商业街形态为一层全临街、独立门面式商铺，层高约6米，开间最小约4.2米，商铺建筑面积区间约55-126平方米。 产品价值的塑造与展示 推广案名建议： 第壹街区 The first block 备选案名： 凯旋温莎大道、 凯旋·时代尙街、泰安道风情商业街 形象延展： 展现强烈风格化，形成街区形态意识符号，传递产品“升值第一街”概念。 个性化的店牌，可以形成独具特色的商业街风景。 产品价值的塑造与展示 项目商业消费群定位 项目内商业街的主力消费群体，主要以本项目居民为主，而本项目业主中含有 较大比例的改善性购房者，他们对环境及生活质量有一定的要求，他们选择本项 目消费的主要原因是距离较近，并且品质较高。因而，要让本项目成为周边品质 最高、最具小资情调的英式风情商业街。 项目经营业态定位 1、本项目主要消费群为项目中高层次、追求格调的住户。因此，项目定位必须 区别于一般的社区商铺，通过整体包装，打造成为本区域较为有特色的风情商业 街。 2、本项目依旧主要服务本项目。因而，满足小区居民的需求是项目融入社区， 被消费者迅速认知，集聚人气的重要部分。 3、饮食需求。作为拥纳上万人的大型社区，可通过招纳品牌快餐连锁店来达到 吸引消费者，解决业主饮食需求问题，比如一点味、永和豆浆等微含油烟的品牌 快餐连锁店。 业态定位图示 区域性风情商业街 品牌快餐连锁 特色酒吧、咖啡馆 便利店、洗衣店等社区配套 美容院SPA、儿童培训基地 根据以上分析，本项目商业经营业态定位主要为品牌快餐连锁店，便利店、洗衣 店等社区配套，精品店、专卖店，特色酒吧咖啡馆、茶艺馆，书吧、水吧等休闲 产业。 项目的功能定位 总体而言，充分根据消费人群的消费习惯以及市场的空白点进行功能定 位。 便利店等社区商业配套 设置便利店对于社区配套非常必要。便利店是为区域消费者提供便利性日常消费服务，建议最好是24小时营业的品牌连锁店，此类具有较高的租金承受能力，5－6 元/平/天。一般需求面积在100 平米以下。 茶餐厅、品牌快餐连锁店等特色餐饮 由于项目周边区域500 米内没有形成成熟的餐饮配套。因而，本区域大量的白领住户只能到娇子大道附近的环境舒适、味道佳进行消费，大约一公里的路程对于日常饮食来说稍远。 建议在本项目引入知名的品牌快餐连锁店，比如一点味、永和豆浆等，通过商家的品牌吸引力，在吸引消费群体消费的同时，带动人气，促进其它经营类别的消费。特色餐饮经营商家所需面积一般在150-300 平米左右，可承受一定的租金，大约3－5 元/平/天。 书吧、咖啡馆等休闲商业 休闲类商业的主要消费群为高级白领以及周边学生。消费者对休闲时间的支配都有较高的追求，同时是体现消费者高品味、小资生活的表现。 因而建议引入书吧、咖