第六章店铺选址解析.ppt

第六章 店铺选址 宗颖 主讲 南京财经大学 本章内容 §1 零售区位设定 §2 交易区域的评估方法 本章所要回答的问题是： 1.什么是商圈？设定商圈的现实意义及影响因素。 2.雷利法则、赫夫法则、饱和指数等评估方法的应用。 思考题 某人打算在某地开个食品零售店，希望大家可以给点意见： (1)人潮流量：平常、假日往人次比例。 (2)车潮流量：汽、机车往来流量。 (3)交通枢纽：目前及未来可能增减的运输工具及转变。 (4)人口调查：该区人口数量、消费群结构及消费习性。 (5)区域特性：商圈集客力、竞争店调查、互补店调查、及是否具备金融机构、文教、休闲设施、及公司行号等。 (6)马路：单行道、双向道与停车问题。 (7)商圈勘查：主要及次要商圈范围、租金价位。 你认为这位网民有什么建议？ §1 零售区位设定 一、位置类型 二、影响商店位置选择的因素 区位：源于德语的“standort”，英文译为“location”，日文译成“立地”，中文则译为“区位”。区位是人们从事经济活动的特定的地点。 顾客选择商店进行购物时，商店的位置时所考虑的最重要的因素。由于位置固定，资金投入量大，合同期长，商店选址是零售商战略组合中灵活性最差的要素。零售商可以利用商店的位置来开发可持续的竞争优势。 零售区位决策的三个层次 零售区位决策的三个层次 1.地区（region）：是指国家的某个部分，某一特定城市或城市统计区。 2.贸易区（trade area）：是指特定零售商和购物中心的潜在顾客的地理分布区域。它可以是城市的一部分，也可以超出城市的范围，取决于商店的类型和贸易区周围潜在顾客的分布密度。 3.具体位置（site） 一、位置类型 (一)类型 1．商业中心（CBD）：城市或城镇的传统商业繁华地带。 特点：庞大的经营规模和种类繁多的商品；一般是城市公共交通的节点，拥有大量的步行人流。 缺点：开办费用高，安全成本比较高，停车问题突出等。 ２．购物中心：A shopping center is a group of retail and other commercial establishments that is planned, developed, owned, and managed as a single property. １）条状购物中心：一般由沿主要街道或公路的几家相邻的商店组成。可以直接把车开到商店前面，商店前面有遮棚相连，但是一般没有人行道。具有区位便利、停车方便和相对租金较低的优点。(类似国内“商业街”) 2）购物大厦：方便于步行购物者，消费者将车停在外面步行到商店购物。 优点：①商店的种类和数量不断增加，而且有机会将购物和娱乐结合起来； ②商店的组合是有计划性的，可以为顾客提供商品种类协调的“一次性购物”便利； ③单个零售商不用担心其外部经营环境。 缺点：①租金相对要高； ②经营受到大厦管理的控制； ③竞争更激烈。 3.独立商店：是一个不与其他零售商相邻的零售位置。需要较大经营空间的零售商一般都是独立的。 优点：租金适中、足够的停车位、没有直接的竞争、没有对于商店标志、运营时间和商品的严格约束。 其他的零售类型 售货车、售货亭、零售商品部和靠墙零售部：都是位于大厦内公共区域内的销售地点，适于刚刚开始创业和扩张的零售商。 综合多用途购物中心：是集办公楼、旅馆、居民住宅、市政中心、以及建于顶层，或附加于购物中心的传统综合建筑为一体的购物中心。 南京市新街口 上海市南京路 北京市王府井 (二)贸易区 影响贸易区的因素：商店的可达性、自然障碍、商店的种类和规模、竞争因素。 1.核心区（primary zone）：即主要交易地带，是指占商店或购物中心的50%-70%销售额的区域。 2.二级区（secondary zone）：即次要交易地带，是重要性居第二的地理区域，通常能产生20%-30%销售额。 3.三级区（tertiary zone）：即边缘交易区域，指那些偶尔在商店或购物中心购物的顾客的地理区域，能产生5%-10%销售额。 （三）商圈 商圈又称零售交易区域，是指以零售商店所在地为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。 商圈就是零售商吸引其顾客的地理区域，也就是来店购买商品的顾客所居住的地理范围。可分为成熟商圈和未成熟商圈。 商圈分析，是指商店对其商圈的构成情况、特点、范围以及影响商圈规模变化趋势的因素进行实地调查和研究分析。 商圈的现实意义 1.可应用于新开商店的选址。 2.可以了解目标消费市场的构成及特点，以便确定营销组合策略。 3.可以预测新开商店的经济效益。 4.可以帮助零售商计算出特定地理区域内的最佳网点数。 商圈分析的要点