法学系房地产法课件3.ppt

第三章 房地产用地法律制度 第一节 建设用地使用权出让法律制度 一、建设用地使用权出让的概念 国家以土地所有者的身份将建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者,并由土地使用者向国家支付建设用地使用权出让金的行为。 建设用地使用权出让范围： （1）仅限于城镇国有土地。城市规划区内集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。 （2）一般是商业性利益用地。 建设用地使用权出让方式 （1）招标出让：通过招投标方式出让建设用地使用权的民事法律行为。 程序：招标——投标——定标——签约——履约 （2）拍卖出让 出让人在众多的买方中，选定最高报价者作为受让方并与之签订合同，向其出让建设用地使用权的民事法律行为。 （3）挂牌出让 出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让土地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买者的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定建设用地使用者的民事法律行为。 建设用地使用权出让年限 最高年限（使用年限可合同约定，但一定小于最高年限） （1）居住用地——70年 （2）商业、旅游和娱乐用地——40年 （3）其他——50年 建设用地使用权出让年限届满与续展 物权法 第一百四十九条　住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 　　非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。 《城市房地产管理法》第二十二条　 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。 　　土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。 建设用地使用权出让的收回制度 国家收回出让土地的四种情形： A 建设用地使用权者违反城市规划或建设用地使用权出让合同的规定而开发利用土地，被国家强制收回。 《城市房地产管理法》第二十六条 　 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。 超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费； 满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权； 但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。 B 建设用地使用权出让合同规定的期限届满，国家自动收回。 C 在建设用地使用权期限届满之前国家因社会公共利益的需要，提前收回建设用地使用权。 D 为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地而收回使用权。 第二节 建设用地使用权划拨法律制度 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 划拨特点：国有、行政、无偿、无期、用途特定（无流动）——三无 划拨土地时用地者缴纳补偿、安置费标准在各地政府制定的基准地价中以“补偿、安置”，或“城镇拆迁费”表示。有据可查。　　 例如：北京市在1993年的《基准地价》中，以“城镇拆迁费”表示，当出让土地面积一万平方米、土地上居民为150---200户时，城镇拆迁费为5900—7800元/平方米，平均每户40万元。（法律规定《基准地价》定期向社会公布，北京市规定一年调整一次） 划拨土地范围 下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨： 　　（一）国家机关用地和军事用地； 　　（二）城市基础设施用地和公益事业用地； 　　（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； 　　（四）法律、行政法规规定的其他用地。 划拨建设用地使用权的商品化（P128-132） 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第四十五条 符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押： （一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人； （二）领有国有土地使用证； （三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证