法学系房地产法课件8.ppt

第八章 房地产中介服务法律问题 第一节 房地产中介服务的范围 　 《城市房地产管理法》第五十七条　房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。 一、房地产咨询：指对房地产开发、转让、抵押租赁等业务提供咨询服务，主要为提供房地产信息的咨询。 二、房地产价格评估：房地产专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采取科学的估价方法，结合估价经验，通过对影响房地产价格因素的分析，对房地产最可能实现的房地产价格所作出的推测与判断。 三、房地产经纪：是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而提供居间或者代理等专业服务的行为。 第二节 房地产评估制度 《城市房地产管理法》 第三十四条　国家实行房地产价格评估制度。 　　房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。 《房地产估价机构管理办法》（ 2005年12月1日起施行） 《房地产估价师注册管理办法》（1998 年 8 月 20 日建设部令第 64 号发布，2001 年 8 月 15 日修正） 一、评估机构的业务限制 《房地产估价机构管理办法》第二十四条　从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。 　　一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。 　　二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。 　　三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。 　　暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。 二、房地产评估的价格确定 价格分两步形成： 第一，确定价格基础，即由基准地价、标定地价以及重置价格构成的评估基础 第二，在基础价格确定以后，参考当地市场价格最终确定房地产评估价格。 基准地价，是在城镇规划区范围内，对不同级别的土地或者土地条件相当的匀质地域，按照商业、居住、工业等用途分别评估的，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。 标定地价，是指在城镇不同土地级别或区段内，按照土地的条件、用途等选定的宗地所评估的单位面积土地使用权价格。 房屋重置价格，是按照评估时的建筑水平、工艺水平、建筑材料价、人工和运费等条件，重新建造同类结构、式样、质量标准、设备、装修条件的新房所需的费用。是同一类房屋的重置价格，非个别房屋。 市场价格： 构成因素如下： 征地补偿费 拆迁安置补偿费 其他土地开发费 住宅建筑安装工程费 附属工程费 室外工程费 公共建筑配套工程费 环卫绿化工程费 四源费 大市政费 两税一费 管理费 利润 三、评估业务规范 1、估价师与估价机构的关系 《房地产估价机构管理办法》第二十五条　房地产估价业务应当由房地产估价机构统一接受委托，统一收取费用。 　　房地产估价师不得以个人名义承揽估价业务，分支机构应当以设立该分支机构的房地产估价机构名义承揽估价业务。 　　 2、书面估价委托合同 　　 第二十七条　房地产估价机构承揽房地产估价业务，应当与委托人签订书面估价委托合同。 3、估价机构的若干义务 第二十六条　房地产估价机构及执行房地产估价业务的估价人员与委托人或者估价业务相对人有利害关系的，应当回避。 　 第三十一条　房地产估价报告应当由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少2名专职注册房地产估价师签字。 第三十三条　房地产估价机构应当妥善保管房地产估价报告及相关资料。 　　房地产估价报告及相关资料的保管期限自估价报告出具之日起不得少于10年。保管期限届满而估价服务的行为尚未结束的，应当保管到估价服务的行为结束为止。 　 第三十四条　除法律、法规另有规定外，未经委托人书面同意，房地产估价机构不得对外提供估价过程中获知的当事人的商业秘密和业务资料。 四、法律责任 《房地产估价师注册管理办法》　 第二十五条　在房地产价格评估过程中，因违法违纪或者严重失误给当事人造成的经济损失，由房地产价格评估机构承担赔偿责任，房地产价格评估机构有权向签字的房地产估价师追偿。 　第三十条　房地产估价师违反本办法规定，有下列行为之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款；没有违法所得的，可处以1万元以下的罚款： 　　(一)在估价中故意提高或者降低评估价值额，给当事人造成直接经济损失的； 　　(二)利用执行业务之便，索贿、受贿或者谋取除委托评估合同约