工程经济学——课题设计分析报告.doc

课程设计说明书 设计题目：高新皓月项目的概念性设计和项目经济评价 姓 名： 学 院：城市建设学院 专 业：工程管理 学 号： 指导老师： 2014年12月20日——2014年12月30日 目录 A 项目背景 3 B 地块SWOT分析 5 C 南昌市高新区商品住宅市场现状分析 7 第一章 方案一：多层商品房住宅楼 9 1.1项目规模： 9 1.2开发成本 10 1.3资金筹措计划 11 1.4 项目经济效益评价 13 1.5不确定性分析 19 方案二：高层商品住宅楼 22 2.1项目概括 22 2.2开发成本 23 2.3 资金筹措计划 24 2.4 项目经济效应评价 26 1.4不确定性分析 32 方案比选 34 摘要： 根据课程《工程经济学》所掌握的知识对编号为DAF普通商品住房用地进行项目的市场定位，产品定位以及价格定位，现有房地产开发项目，在南昌高新区富大有路以南，联创声像科技园以北开发一个商品房住宅楼项目。这个项目的建设方案现有两套方案可供选择：一是，建多层商品房住宅楼，高9层，容积率为1.5，建筑密度为27.8%；二是，建小高层商品房住宅楼，高30层，容积率为2.5,。通过综合运用“工程经济学”所学的各种知识和方法，对多种方案进行比较和选择，最终确定最佳方案.行业基准收益率按15%统一考虑. A 项目背景 （一）地块简介： 本地块处于南昌市高新区富有大道以南，联创声像科技园以北 用地标准 1. 地块编号：DAF2.建设用地面积：57679平方米 3.容积率：大于1并且小于或等于2.5 4.绿化率：大于或等于30% 5.规划用途：其他普通商品住房用地 B 地块SWOT分析 S优势 目前郊区住宅在南昌非常热销，本案位于艾溪湖和赣江南支附近，具有不可再生的自然环境，如果能将小区规划与自然景观有机融合，做好水的文章将会是楼盘的一大卖点。随着高新区该地段自然环境的不断优化，项目所处地段的地理优势会渐渐显现出来。 处于城市规划发展的区域内，目前市政配套齐全，交通便利。高新区区是南昌重点发展的园区；本案地处于的北部，未来交通条件会有所改善 该区域空气清新、夏日气候凉爽，小气候调节。 本案的南部是大学城，目前有江西师范大学、水利水电专科学校、蓝天学 院；本地块处于建设的大学城附近，人文气息强。 W劣势 该地段商业配套不齐全周边的购物、娱乐、餐饮等配套还不完善；生活 不太便利。 交通线路较少：公共交通不十分便利。 北边的高等级公路噪音较大。 目前该区域不被市场广泛认同，南昌传统的观念中，该位置是安居房， 是比较穷的人住的地方，虽然人们的观念是可以改变的，但是观念的改变也是需要时间的。所以在一定的程度上会影响楼盘一期销售。 据调查：南昌市民地理位置、交通便利、价格是其关注的三大因素。按 目前市民的购房心态来看，是在满足三大因素的前提下再考虑环境房型的可能性要大一些。而该地块现在这三大因素都不具备优势。 O机会 住宅的郊区化大趋势：郊区一般是城市行政区内，都市以外的包括乡村和 城镇的广泛地区。城市郊区化是指城市人口、工商业向郊区城镇迁移的过程，是城市发展离心扩散力量大于向集聚力量的结果。它源于20世纪20年代的发达工业园，当时的富有阶层为了远离喧嚣的工业城市，既享受到城市的便利，又享受到清新和宁静，沿着铁路在城市外围建立了“城郊型”社区。 南昌市未来的人口不断增加，而且旧城区改造实行“只拆不建或少建” 的 原则，旧城区的改造势必会产生大量的住宅需求。 随着周边的市政进一步完善与改造工程的启动，市民对该地段认同程度将 会明显提高，我楼盘在明年启动，应该说是周边环境、人气均得到很大改善和提高的时机，如果我们能产品定位准确、营销推广具有针对性，相信会取得不错的业绩。 T 该区域划归南昌高新技术开发区，这一利好消息将促进人们对本地段的认同。 C 南昌市高新区商品住宅市场现状分析 由上图信息我们可以总结出南昌市高新区房地产市场状况 市场整体情况：高新区储备丰富，资源丰富，是南昌居住转移的重点方向，区域逐渐被市场认可。 开发商情况：早期开发商实力一般，仅万科独秀，近期保利，绿地，城泰等知名品牌开发商进入，开发实力得到较大提高。 产品情况：区域产品以住宅为主，产品线丰富，且未来供应中洋房，高层，别墅供应量大，产品品质正逐步提高，且商业产品未来供应体量大。 售价情况：区域内主要在售产品售价高层6000-6500元/平方米，洋房7000-750