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第四讲 土地市场 第一节 土地供给 一 土地的自然供给 土地的自然供给又称为“土地物理供给”或“土地实质供给”，它是指土地中天然形成可供人类利用的那部分土地数量，包括已被利用的土地资源和可供将来利用的土地后备资源。 土地的自然供给是无弹性的，不会因任何人为因素或社会经济因素而发生改变。如：全球陆地可供面积为1.49亿平方公里，全球总面积5.1亿平方公里，海洋面积为3.61亿平方公里。 造成土地自然供给无弹性的原因： （1）具有适宜人类生产生活的气候条件 （2）具有适宜于植物生长的土壤地质和气候条件 （3）具有可供人类利用的淡水资源 （4）具有可供人类利用的生产资源 （5）具有一定的交通条件 短期土地的供给 长期土地的供给 二 土地的经济供给 土地经济供给是指在土地自然供给的基础上，通过投入劳动进行开发后形成的可供人类直接用于生产、生活各种用途的土地有效供给。土地经济供给是动态的、有弹性的供给，会受到开发新土地、用地结构调整等活动的影响。 （1）一方面是指土地总面积的增加和某种用途土地因利用效益提高带来的数量上的增长，即土地经济供给的直接增加。 （2）另一方面是指单位面积土地产出水平的增长，即土地经济供给的间接增加。 土地经济供给与自然供给的联系和区别 （1）土地自然供给是土地经济供给的基础，土地经济供给只能在土地自然供给的范围内变动； （2）土地自然供给是针对人类的生产、生活及动植物的生长而言的，而土地经济供给则是针对土地具体的不同用途而言的； （3）土地自然供给是静态的、无弹性的，而土地经济供给则是动态的、有弹性的，且不同用途土地供给弹性不同； （4）人类难以或无法增加土地的自然供给，但可以在自然供给的基础上增加土地的经济供给。 （二）土地经济供给的影响因素 1 各类土地的自然供给 2 利用土地知识和技能 3 社会经济发展需求 4 产品价格 5 交通运输事业的发展状况 6 土地开发利用计划 7 土地供给者的行为 （三）增加土地经济供给的措施 1 增加土地利用面积 2 提高土地的集约利用水平 3 调整居民消费结构 4 研究和推广新技术 5 提高交通运输水平 6 完善现有的土地制度 7 保护土地资源 第二节 土地需求 一 土地需求 土地需求分为作为生产要素的土地需求和作为资产的土地需求。 前者也称为引致需求或派生需求，是因为需要土地上生产的其他商品引起的对土地的需求。 后者是一种投资或投机需求。较低的税率会导致在大量通货膨胀的情况下对土地的大量投资需求。 （一）农业用地需求 农业用地需求是指人类利用农业用地的光、热、水、动物、植物、微生物及土壤等生产食物、衣料及其他原料的需求，是人类最基本的土地需求，是基于人类生存最基本而产生的需求。分为耕地需求、园地需求、林地需求和草地需求。 （二）非农业用地需求 1 商业用地需求 商业用地的需求量不大，但对区位的要求很高，通常位于城市中心人口及交通干线的交汇处。由于商业用地占据的是城市区位、地点最佳的土地，地价一般较高，需求弹性较大。 2 居住用地需求 住宅需求是人类继“吃饭穿衣”之后最基本的需求。 一般来说，居住用地对周边景观环境状况、宁静与安全程度、公共设施的完备程度以及区域的可达性要求较高，故通常分布在城市的次中心地段。 与商业用地相比，地价较低，需求弹性较小。 3 工业用地需求 工业企业的种类繁多，不同工业对土地的需求量差别较大，但由于工业生产规模效应的存在，大多数工业企业对土地的需求量都较大，土地成本占企业创业成本的比重较大，故工业用地的价格一般低于住宅用地，而需求弹性则大于住宅用地。 4 娱乐休闲用地需求社会经济发展、生活水平提高，休闲娱乐活动增加，导致需求用地的增加。 5 公共设施用地需求 需求增加，且与其他用地相关的 二、 土地需求的影响因素 （一）社会因素对土地需求的影响 1人口规模和结构 土地需求的本质即为人口发展对土地的需求，因此人口规模和结构具有重要的影响。 人口规模越大，对产品和服务的需求量也就越大，从而导致对相应土地需求的增加。 人口结构主要指人口的年龄结构。 2 家庭结构家庭结构对土地需求的影响主要用于住宅用地。 3 居民生活水平（国民收入） 比如恩格尔系数 恩格尔系数(Engel‘s Coefficient)是食品支出总额占个人消费支出总额的比重。19世纪德国统计学家恩格尔根据统计资料，对消费结构的变化得出一个规律：一个家庭收入越少，家庭收入中（或总支出中）用来购买食物的支出所占的比例就越大，随着家庭收入的增加，家庭收入中（或总支出中）用来购买食物的支出比例则会下降。推而广之，一个国家越穷，每个国民的平均收入中（或平均支出中）用于购买食物的支出所占比例就越大，随着国家的富裕，这个比例呈下降趋势。 2013年3月一则新闻 （3）恩