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第三章　不同目的房地产的估价 ■? 大纲要求： 对不同估价目的在房地产估价时所起的作用，房地产估价的假设前提，房地产价值类型与房地产估价前提之间的关系，房地产价值类型和估价前提、房地产权利和房地产交换价值之间的关系，以及它们和房地产估价目的的关系等的了解、熟悉和掌握程度。 ■? 本章考试要求及知识体系： ? ■? 本章重点：第一节（建设用地使用权出让价格评估）、第二节（房地产转让价格评估）、第三节（房地产抵押价值评估）、第四节（房屋征收评估） ■? 本章难点：不同目的房地产估价的技术路线及难点处理 ■? 内容详解 ??? 房地产估价时需要根据估价目的来决定在估价时采取何种估价假设前提和何种价值类型。由于估价前提和价值类型是由估价目的决定的，所以估价目的实际上也就规定了房地产交换价值的实现形式，或者说，不同估价目的使得同一房地产会有不同的交换价值。 知识点一：估价的假设前提 估价的假设前提主要有两类：一是最高最佳利用前提，二是持续使用前提。 a.最高最佳利用前提是假设估价对象在法律上许可、技术上可能、经济上可行的情况下以价值达到最大的一种最可能的使用方式被使用，估价时按这样的使用方式评估其价值。 最高最佳利用前提着重强调估价对象本身发挥最高最佳效用。 b.持续使用前提则更多地考虑估价对象对于一个持续经营的企业整体能够发挥最大的效用，也就是说，当一个企业采取持续经营的方式可以发挥其整体最大效用时，我们对该企业的组成部分（例如房地产）按照其目前的使用方式评估其价值。这时，仅就估价对象本身而言，可能并没有发挥最大的效用，但它能使企业整体经营发挥最大的效用。 ? 知识点二：价值类型（结合估价理论p96—p103一起来学） 价值类型则有市场价值、快速变现价值、谨慎价值、清算价值、投资价值以及保险价值、课税价值等。一种类型的价值通常只会有一种估价前提。 各种类型的价值是房地产在各种情况下所体现的交换价值，也可以说是房地产的权利束在受到一定约束或有一定缺损情况下的交换价值。不同估价前提和不同价值类型则是对房地产交换价值实现形式的约束。 【解释】在考虑房地产估价目的时需要注意二问题：首先，要掌握与这种估价目的相关的法律、法规和政策规定；其次，要把握这种估价目的的房地产估价所应评估的价值类型。 ? 第一节　建设用地使用权出让价格评估（★★★） 知识点一：建设用地使用权出让价格评估4特点 ? 备注 ? ? ? （一）? 建设用地 使用权出让价格 评估应采用市场 价值标准 建设用地使用权出让是政府作为土地所有者参与的一种市场行为。例如，建设用地使用权拍卖就是属于自主性拍卖，拍卖的时机、底价都由土地出让方根据市场情况自主确定，如果未达到拍卖底价，出让方可以收回拍卖标的，另行拍卖。//强制拍卖则不同，拍卖的时机是由强制执行者（例如法院）规定的，拍卖底价也是由强制执行者委托估价机构确定的，拍卖标的的原业主对此完全没有发言权，即使拍卖不成功，强制执行者也可以采取其他的方式执行，例如将标的作价转让。因此，强制拍卖底价评估时要考虑其短期内强制处分标的物时造成的价格折减，而土地使用权出让拍卖底价评估则可以完全采用市场价值标准。 【不仅限于拍卖，招标挂牌也是。】 ●可以是问答题出题点：出让建设用地使用权拍卖与法院拍卖有何异同？ ? ? ? ? （二）估价时点一般为估价作业日期以后某一时点 建设用地使用权出让价格的评估和确定，是其土地出让行为成立的必要前提和预先需要完成的必要程序。城市政府及其土地主管部门在对所在城市建设用地使用权出让前，需要对其宗地出让价格或出让底价进行评估。拍卖方式出让建设用地使用权时，其拍卖底价估价时点为宗地拍卖出让日。招标方式出让建设用地使用权时，其招标底价估价时点为宗地招标出让日。协议方式出让建设用地使用权时，其协议底价时点为宗地协议出让日。以划拨方式取得的土地使用权准予转让时，补交土地使用权出让金的估价时点，为受让方可办理土地使用权出让手续开始日。 ●可以是问答题出题点：土地使用权出让价格评估在招拍挂协环节估价时点如何确定？ ? ? ? ? ? ? （三）不同出让方式可侧重采用不同的估价方法 拍卖方式出让土地使用权时，宜重点选取市场法、假设开发法等评估方法。因为市场法充分考虑了市场行情、市场承受力；而假设开发法，则充分考虑了宗地自身使用情况、将来可能带来的土地收益。协议方式出让土地使用权时，宜重点选取成本法、基准地价修正法等评估方法。由于协议方式出让土地使用权是双方协商的结果，没有引入市场竞争机制，出让透明度不高，主观随意性较大，因此，在对此方式出让土地使用权出让价格进行评估时，如其出让金低于国家规定所确定的最低价，则应依法调至国家规定最低价或适度高于最低价。通常不低于按照土地的基础设施完备程度、平整程度等对应的正常成本价格