对现阶段如何实现紫园项目经营效益的思考.docVIP

对如何实现建发紫园项目经营效益的思考 建发公司 刘双庆 摘要：经营效益是指企业在生产经营过程中所获得的效益，企业经营的目的就是要提高经营效益。在房地产市场尚未完全复苏的今天，市场环境使楼市面临着更加严峻的考验，也对开发商提出了更高的要求，处在收官阶段的我们，应该如何进一步创造和实现项目的经济效益？本文秉着实现经营效益的目的，试图从分析和掌握影响企业经营效益的有关因素着手，从中找出薄弱环节或症结所在，探索切实有效的提高经营效益的途径。 一、市场概述： 2012年上半年，为巩固房地产调控成果，中央政府坚定不移地加强房地产调控，一方面继续坚决抑制不合理需求，促进房地产市场健康发展；另一方面支持自住性合理需求，促进市场活跃。信贷变化左右房地产市场走势，信贷紧缩比限购对房地产市场的影响更大。 在此轮房地产调控政策的影响下，2012年上半年，房地产市场呈现如下特点，供求矛盾有所改善，但仍需继续增加供应；不合理需求受到抑制，刚需成为需求主体，二季度南京住宅成交量价均有所反弹；企业兼并重组增多，商业地产、旅游地产等住宅以外的市场需求增大。 （一）政策导向 1、坚决抑制不合理需求，促进房地产市场健康发展 温家宝总理多次指出巩固房地产调控成果：2012年上半年，温家宝总理在各种场合多次指出要巩固房地产成果，即使在经济下行压力加大提出“稳增长更重要”之时，温总理仍强调继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施（详情见下表）。 1月 巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。 2月 促使房价合理回归不动摇 3月 目前房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松 4月 要坚定不移地继续实施房地产市场调控政策。决不让调控出现反复 5月 稳定和严格实施房地产市场调控政策。严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策 表1:2012年上半年温家宝总理关于房地产政策调控的讲话 住建部等四部委及地方政府相继辟谣否认政策放松，抑制投资投机需求大方向不变。上半年以来，各地楼市微调不断，但涉及限价、限购的均被叫停，另有一些城市，如厦门、湖南、石家庄和河南相继否认媒体报道的楼市政策微调传闻。针对媒体关于调控将会放松的报道，国家发改委、央行、银监会、住建部四部委相继表态，否认放松。 2、支持自主性需求，促进市场活跃 央行、住建部等部委强调信贷等方面支持首套房的需求 住建部 去年12月全国住房城乡建设工作会议（支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求） 发改委 3月发改委副秘书长李朴民解读计划报告（完善鼓励居民购买首套自住普通商品住房贷款优惠政策，支持居民的合理购房需求） 央行 1月中国人民银行工作会议（落实好差别化住房信贷政策） 2月人民银行金融市场工作座谈会（满足首次购房家庭的贷款需求） 3月央行就“货币政策及金融改革”答记者问（全面落实差别化的住房信贷政策，满足首套房贷款需求） 表2：住建部、央行、发改委支持首套房政策 如上表所示：以首次置业为代表的合理购房需求一直受到政府的支持和鼓励。去年住建部长姜伟新指出支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。央行、住建部、国家发改委等部门多次表示支持首套房，多数城市的首套房贷利率从去年下半年的基准利率下浮至85折，针对首套房贷政策松动迹象明显。地方政府“积极”出台各类政策鼓励合理需求。根据中国指数研究院的统计，上半年共有30多个城市微调楼市政策鼓励合理需求，且多数为公积金政策松绑，还有调整普通住宅标准、减税或补贴、户籍放松等方面。有些城市调整两次，如武汉、厦门不仅调整了普通住宅标准，还调整了公积金政策；上海调整了普通住宅标准，放宽户籍限制被叫停；芜湖放宽公积金政策，而税费补贴政策被叫停。另外，限购城市中近一半城市微调楼市政策。 微调方式 城市 普通住宅标准调整 厦门、天津、上海 公积金政策松绑 乐山、连云港、厦门、信阳、日照、南昌、蚌埠、济南、克拉玛依、大连、滨州、遂宁、宿州、江门、郑州、武汉、常州、南宁、漳州、沈阳、芜湖、乌鲁木齐、永州、临沂、莆田、池州、西安 减税或补贴 芜湖（2012.02 叫停）、扬州 上调限价 中山（2012.01 叫停） 户籍放松 上海（2012.02 叫停）、从化 表3:2012年上半年楼市政策微调的城市 （二）房产企业发展导向 1、企业兼并重组增多，行业洗牌力度加剧。 随着限贷限购政策的继续执行，投资投机性需求受到抑制，给房地产企业的销售带来巨大的阻力，房企IPO上市和再融资难度加大，信托监管趋严则使得房企的融资渠道严重受阻，多重夹迫下房企的资金面受到空前的威胁。行业洗牌力度加剧，部分资金链断裂的中小房企或被重组、并购和倒闭，之前因看到房地产暴利而中途介入的企业也将通过股权转让等方式加速