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论无效房屋转租合同的处理 朱泉鹰 厦门大学法学院 副教授 　　房屋转租，是房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。在通常的情况下，承租人将承租房屋的全部或一部分，租给第三者使用而从中收取超过原租金或等额租金的金钱。无效房屋转租合同，是指房屋承租人未经出租人的同意，擅自将承租房屋进行转租的行为。房屋转租是一种广泛应用的房屋租赁制度，在我国的有关房地产法律中均有规定。但对于房屋转租合同被确认无效后的处理，却一直没有明确具体的规定。 　　《城市私有房屋管理条例》规定，承租人将房屋擅自转租，出租人有权解除租赁合同。 《城市房地产管理法》则没有规定非法转租房屋的法律责任。《城市公有房屋管理规定》规定承租人将承租的房屋擅自转租的，出租人有权终止合同，并可索赔损失。尽管《城市房屋租赁管理办法》在第五章专门对房屋转租进行了规定，但在无效转租房屋的法律责任上，只规定了行政处罚和刑事责任，并没有无效房屋转租的民事责任，或是民事制裁的规定。《合同法》也只规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因此，房屋承租人未经出租人同意而转租房屋，出租人有权解除房屋租赁合同，这是法律的一致性规定。因为承租人的擅自转租行为，直接违反租赁合同的约定，破坏了出租人对承租人的信任，损害了出租人对房屋的所有权或处分权，造成房屋在客观上形成多层次占有，从而使得房屋的毁损程度的可能性加重，增加了出租人请求返还租赁物的困难。但是，如果该无效的房屋转租合同事实上已经履行完毕或部分履行。在这种情况下，已交付的租金或者尚未交付的租金约定也属于无效约定，是否也应该返还。而房屋租赁的一个特点，就是承租人对他人房屋的使用收益，这种使用收益乃是基于承租人对房屋的实际占有状态下发生的，这种使用收益如果是基于无效合同而取得，也应该属于返还的标的。 　　无效合同是不具有法律约束力和不发生履行效力的合同。作为无效合同来说，其具有两个特征：一是无效合同具有违法性，即合同违反法律和行政法规的强制性规定，损害了公共利益和他人的合法权益;二是无效合同具有无效性，就是合同从订立时起，就没有法律约束力。对于已经履行的，应当通过返还财产、赔偿损失等方式使当事人的财产恢复到合同订立前的状态。对于房屋转租行为而言，《城市房屋租赁管理办法》规定了合法转租和非法转租两种情形。合法转租是承租人经过出租人同意，将承租的房屋转租他人。非法转租是承租在没有取得出租人同意或者违反租赁合同中不得转租约定的情况下，擅自将房屋转租他人的行为。《合同法》第52条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，非法转租的租赁合同属于无效后同。根据《民法通则》第引条的规定，民事行为被确认为无效后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 　　就无效房屋转租合同的当事人来说，承租人在订立房屋转租合同时，应该了解转租人是有转租房屋的权利，订立合同时应办理法律规定的登记备案手续。因此，转租合同中的承租人一方主观上有过错是明显的。对转租人一方，其转租行为往往具有两种主观心理状态，其一是明知未经出租人同意或者是故意违反租赁合同擅自转租，二是因为疏忽大意的过失原因而造成擅自转租房屋的情况。转租人也是具有过错的当事人。所以，无效房屋转租合同的当事人双方都依法应当承担无效合同的法律后果。 　　表现在对有关无效合同规定法律精神的不同理解上，在处理无效房屋转租合同所引起的法律后果时出现了不同的处理意见。 　　第一种主张认为，由于法律规定无效合同的后果之一是返还财产，因此，房屋转租合同一旦被确认无效以后，承租人应该归还占用的房屋，对于实际使用房屋期间的收益——租金，也应该支付给转租人。已经支付租金的、租金不再退还。①问题在于，如果依照这样的处理方法，无效房屋转租合同和有效房屋转租合同的当事人都可以达到相同的目的——收取租金。无效房屋转租合同的承租人一方如果不按实际使用期限交付租金，则转租人也可以基于无效转租合同要求对方支付房屋租金。显然，非法的行为人是不能享有任何民事权利。就无效民事行为进行分析，无效民事行为是指因为欠缺民事法律行为的有效要件而不能产生当事人预期法律后果的行为。无效民事行为之所以自始不具有任何法律约束力，就是因为行为本身不能产生行为人预期的后果。所以，如果无效房屋转租合同的转租人有权收取因转租而约定的租金，则使其基于无效合同达到了预期的目的。从财产所有权取得的角度分析，无效房屋转租合同的出租人取得租金也没有法律上的根据，《民法通则》第72条规定，财产所有权的取得，不得违反法律规定。这种所有权取得的法律规定包括两个方面，其一是取得财产的法律事实必须合法，即设立、变更、终止民事法律关系的行为或者事件要符合法律的规定。取得财产的法律事实只有原始取得和继受取