浙大个人理财规划住房养老.(稿)..pptVIP

（8）住房出租 住宅出租，用租金收入住老人公寓养老。 养老用费有着落，喜欢集体生活又不放弃原住房，进退自如，可一直入住也可随时回家 老人去世后房产仍具有相当余值可资利用 成立老年房产经营 公司，办理 房产出售出租事项，可望形成一较大产业 重点研讨模式 售房养老 反向抵押贷款 容易操作模式 房产置换大房换小房 房产反置换小房换大房 出售住房+养老寿险 住房出租+自住养老院 模式推出背景 城市家庭多数已经拥有自有产权的住房 “四二一”家庭将大量出现，人口呈倒金字塔结构 商品意识进入家庭内部，代际亲情关系有淡泊 家庭内部经济核算意识与行为有较多出现。 我国经济呈现长期快速增长，GDP持续拉升 城市化进程加快，几亿农民将进入城市 城市土地资源严重不足，地价持续拉升 居民收支预期不确定因素加大，需要保障 模式推出需要具备的条件 强大理论研发体系的形成与支撑 舆论广泛宣传倡导，社会各界对此形成共识并积极参与 国家相关法律法规的新建、变革与完善 市场供应需求、居民爱好的大规模调研 新型金融保险产品形成并衍生其他金融保险产品 推动银证保投一体化，实现混业经营 几千年传留的遗产继承观念的转变 目前还不具备这一条件，任重道远 本模式涉及到房地产经济、养老保障、金融保险三大理论 同制度经济、计量经济、金融工程、保险精算、婚姻家庭、社会、人口、法律、伦理道德、土地及其他相关理论有密切关系。 以房养老理论是众多相关学科的重新组合融会、联接、凝聚深化并丰富 本模式研发可对如上学科的研究起到相当推动作用 住房养老模式的意义 国民经济寻找新增长点意义 推动金融保险发展意义 个人家庭资源优化配置意义 社会养老保障重担减少的意义 增加老人养老资金来源 减轻儿女赡养父母负担 优化配置家庭资产提供新思路 老人依靠自己财力自主生活，不必过多依靠子女 子女不能躺在父母遗产上过活，倡导子女独立自强，自己打天下 组建适应市场经济体制的新型代际关系。 家庭个人已经成为市场经济社会的重要经济主体，拥有自主权利，独立决策发挥功用，实现家庭利益最大化 刺激内需增长，增强中老年人购建住宅、晚年幸福生活的积极性 激活房地产交易，改善国民居住水平 为进入全面整体小康社会创造前提 可刺激50多个相关行业产业的发展 形成国民经济增长的新动力 金融保险意义 开发新的金融保险的系列产品，增长新的业绩利润增长点 将养老保险、社会保障与购房养老相结合，为巨额保险金寻找安全可靠、收益稳定的投资出路（每年数千亿元现金流入） 养老保险金的数额在日益庞大，将其投资于房地产项目，比投资于实业、股票债券更为合适，更符合养老金筹措的本意 实现保险资金“从养老中来，到养老中去”的新型循环机制。 风险、不确定性 本模式将遭遇以下五大风险： 住宅实物的保全与拆除毁损 预期寿命和实际存活寿命的差异及风险承担机制 住房价值波动的风险及风险承担消除 利率调整的风险及消除 政策变动、调整的风险 工作试点 选择若干经济发达、有活力、居民收入水平高、观念创新的京、沪、杭、穗、深等沿海大城市 先行试点，积累经验，再向全国推广 采取自愿自主原则，不搞强制命令 可从高端市场（高收入、高学历人员）先行开始，再向下普及（美国是先从低端市场开始，并予津贴优惠） 先易后难，循序渐进，不能期望值过高，操作速度过快。 模式运行需要考虑 本模式研究涉及到房地产、金融保险、社会保障三大部门 以金融保险部门（尤其是保险机构）为中介，连接房地产、社会保障部门共同操作。 需要财政部门的税费减免等政策优惠。 国家相关法律法规的出台修订 居民“养儿防老遗产继承”观念意识的变革 各部门参与积极性及态度、利益博弈分析 利益博弈分析 房地产部门可从业务开展中得到最大利益 养老保障部门可因此解除重大负担 国民经济因此而有相当刺激功用而非阻碍 家庭可因此优化资源配置，解脱养老负担。老人晚年生活质量有较大提高 以上部门受益最大，但为此承担成本几乎为0 。 金融部门可借此增加新业务，增加业绩利润增长点， 但需要做长期的资金大投入，经营冒大风险，利益并不特别明显，成本收益明显不对称，金融部门对开办这一业务并不热心。 采取办法：国家财政优惠贴息、税费减免 金融保险新产品 房产养老寿险、反向抵押贷款、整贷整还实物还贷等系列新型金融产品推出 金融与住房整个生命周期的全过程的结合 金融与养老保障结合的新模式 混业经营对分业经营的取代 金融对房地产业从贷款转换为直接投资 利率市场化，资产证券化的推出 以房养老与金融理财 将房地产、养老保障与投资、金融保险三者有机联络一起，使住房同时发挥居住、投资与养老保障的三重功用 因老年人身故后遗留住房的价值予以提前变现，遗产继承及遗产税交纳的事项将大大减少； 将住房、养老及相关的收入、支出消费等，放在家庭的整个生命周