低密度高档别墅住宅小区技术管理总结.docVIP

低密度高档别墅住宅小区技术管理经验总结 大山地南区一共有3栋多层、6栋小高层、30栋别墅及1栋会所、1栋幼儿园，总建筑面积为82282m2，容积率为0.98（南北地块分宗后为1.04），为一个典型的低密度高档别墅住宅小区。南区分一期A区、一期B区、二期滚动施工，一期A区主体开工时间为2005年12月；一期于2007年12月入伙；二期于2007年10月完成竣工初验，于2008年4月9日完成入伙（商铺于5月31日入伙）。下面是南区现场技术管理、设计、合约、面积测绘、渗水维修方面的一些经验总结。 现场技术管理 关于项目部技术岗位职责范围方面 按以往惯例，项目部发现设计问题一般联系设计部（现包括发展管理部，以下同），设计部视情况需要再联系设计院：但多项目运作后，设计部明显没有精力去处理每项具体事宜，而设计出图周期较短，且别墅栋号多、户型多、设计复杂，图纸一般存在许多问题，故实际上往往是由项目部联系设计院达成共识后，再经过设计部认可，且实际操作上也不可能所有事宜均经过设计部认可，存在问题为： 项目部处理设计问题的权限不清晰，各个项目部及设计部各个专业、各个工程师把握的尺寸不一，项目部和设计部之间容易产生分歧； 设计院要同时面对设计部、项目部，且项目部对设计院没有合同、经济方面的约束，很难达到项目部要求的配合程度，如配合拖延则直接影响到进度拖延及成本增加。 鉴于上述问题，建议： 公司明确项目部技术岗位的处理权限，建议明确出图后与设计院联系的主要部门转为项目部，图纸深化设计由设计部跟进，图纸问题、现场问题由项目部跟进，超出项目部技术岗位权限以外的重大技术问题才需由设计部认可，既可加快设计问题处理的效率，也可把设计部从项目配合的具体事务中解脱出来，集中精力到出图前的审查中，改善出图质量以形成良性循环； 在与设计院签署设计合同中体现第1条内容，使设计院能更好地配合项目部关于设计方面的管理。 关于装修阶段项目部现场管理人员分工方面 别墅施工的难点集中在装修阶段，大山地南区一期A区、一期B区、二期为滚动交叉施工，进入外立面及装修施工阶段后，土建分包单位较多，如铝合金门窗、入户门、栏杆、外墙涂料、屋顶涂料、大堂及楼梯间装修单位等，且各种做法较复杂，我司各项目部管理人员常规上为按区域划分，优点为便于此区域的进度管理和各单位的施工协调管理，缺点为不利于技术及质量管理，如： 每个管理人员均管理多家分包单位，无法深入、全面掌握每个合同、样板的相关技术、质量要求，容易导致大家都在管，但都未深入管理的弊病； 我司技术要求、设计变更、现场变更较多，一个单位、一个分项工程多人管理，容易导致无法进行有效的技术、变更的项目部内部交底； 容易出现一个分项工程各区域做法、技术要求、质量要求、变更施工不同的情况。 一个施工单位可能几乎所有土建管理人员均在管理，造成进度管理、技术质量管理效率不高，且容易造成混乱、冲突； 一个施工单位多人管理，容易造成现场工程师的管理威信及推进力度下降； 针对上述情况，建议在进入外立面及装修施工阶段后可考虑按分项工程分工，如专人管理铝合金门窗，专人管理栏杆、外墙涂料等，保证一个单位只由一个人直接管理，一个人可管理多个施工单位或多个分项工程。能力较强的工程师可安排管理主包单位，并侧重于整体进度协调。 关于前期设计介入方面 大山地为我司的第二个别墅项目，项目部管理人员以前多数未涉及过别墅项目管理，为提前熟悉别墅新颖的设计，项目部技术负责人及相关监理工程师在方案设计阶段就逐步介入，多加了解，仔细审图，有效地减少了错误的产生和加快了现场施工的进度； 别墅项目设计较复杂，栋号较多且户型多样，建筑、结构及水电容易出现多处矛盾，和多层及高层设计相比，设计院出图错误较多，项目部提前介入设计，也可以大量的减少图纸错误。 关于施工样板确认方面 新工艺应提前确定做法，如大山地一期A区、B区设计图纸、主包合同中蘑菇石、埃特板均未确定做法，仅按暂定价报价，设计管理部、发展管理部也一直没有提供相应的做法，导致影响现场施工进度及导致费用增加； 高档别墅外立面样板较多，且多数样板需公司领导确定，确认时间较长，项目部需考虑较大的提前量，以免影响现场进度； 我司一向有砌筑样板确认的程序，但对外立面样板确认无硬性要求，公司对别墅外立面观感要求较高，别墅外立面较复杂，分色图无法完全表示，铝门窗、栏杆等经常存在冲突，且土建和水电、燃气管线及空调板等也往往有冲突之处，为避免大量返工，项目部在二期施工时要求别墅每个户型做出一户外立面施工样板，包括主包单位、分包单位、水电专业等所有设计内容，项目部各专业工程师联合验收，较好的减少了返工的工程量。如条件允许，建议别墅项目可尽量完成每个户型外立面施工样板，并请公司各部门联合验收。 设计方面 建议加强对规范的考虑，以免引起验收及业主投诉风险，南区存在