某大型商铺推广方案(51页)详解.pptVIP

项目属性定位 1 目标客户定位 2 销售价格定位 3 营销手段制定 4 营销篇 二、 展示推广配合 5 目标客户群体 擅于理财：黄江的产业致富人群 他们是： 政府高职公务员、村委干部——他们中间不少也有自己的小产业 私营企业主——服装及周边产品加工、物流、食品等行业 当地商业贸易私营中、小业主（个体户） 周边镇区、深圳投资客 他们懂得理财，喜欢做稳健的投资 项目属性定位 1 目标客户定位 2 销售价格制定 3 营销手段制定 4 营销篇 二、 展示推广配合 5 价格制定——定价思路 市场比较法 收益还原法 综合定价 以黄江在售商业为参考对象对比定价 利用回报率，反算售价区间 综合修正，合理制定售价 市场比较法——街铺单位 参考对象选取：翠亨豪园、现代印象、金士柏山、富康花园（黄江镇近期已售单位） 市场比较初步定价17405元/平米，结合本项目品牌知名度及商业实效性等因素考虑，合理溢价3-5%，售价范围【17927-18275元/㎡】，取中间值18000元/平米 　 总分 本项目 翠亨豪园 现代印象 金士柏山 富康花园 地段 20 10 18 20 12 15 人流 35 20 30 35 22 25 规模 15 13 10 13 15 15 车位 20 20 12 15 18 10 开间 10 10 8 10 8 10 合计 100 73 78 93 75 75 对比项目价格 　 　 17000 20000 18000 19000 权重 　 　 20% 10% 30% 40% 对比价格 　 　 15910 15699 17520 18493 对比均价 17405 周边商铺 租金 售价（万） 回报率 翠亨豪园 50-70 1.7 3.5% 现代印象 60-90 2 3.7% 金士柏山 35-55 1.8 2.5% 富康花园 40-60 1.9 2.6% 黄江大道旺铺 120-140 3.5 3.7% 收益还原法——街铺单位 由市场判断，黄江区域商业回报率为：3% 收益还原法——街铺单位 租金×12月 售价= 租金回报率 投资回报率以3%计； 租金水平取50元/月·㎡，金士柏山最高租金约60元/月·㎡； 利用收益还原法得出价格为20000元/㎡ = 50元/月·㎡×12月 3% = 20000元/㎡ 初步均价制定 经修正，合理价格区间定在18000-20000元/平米 收益还原法 20000元/㎡ 市场比较法 18000元/㎡ 综合定价 18000-20000元/㎡ 项目属性定位 1 目标客户定位 2 销售价格定位 3 营销手段制定 4 营销篇 二、 展示推广配合 5 带租约销售 销售方式： 结合品牌商家进驻，利用已有租约的固定回报提升商业售价； 优势：利用租约支撑项目售价，同时便于开发商可迅速回笼资金。 劣势：客户资金要求较高，目标客户范围缩小，提升了销售难度。 巨额反租 以返租形式，降低客户首付，吸引其购买 销售方式： 方案一：在总房价里减去返租总额 方案二：在首付中减去返租总额 优势：在收入总额不变的前提下，降低首付，极大增强客户购买欲望。 劣势：开发商有部分款项以租金形式回款，回款周期延长。 发售当天优惠 优惠制定目的： 降低购买门槛，加大吸引力，调动客户积极性， 有效促进发售当天成交量； 开盘优惠：额外98折 实收价=账目总价×0.98（开盘优惠）×0.98（开发商折扣点）—黄金金价 项目属性定位 1 目标客户定位 2 销售价格定位 3 营销手段制定 4 营销篇 二、 展示推广配合 5 阁楼展示——买一层赚一层卖点释放 展示要求：利用阁楼展示商铺独有的5.8米层高优势； 工程配合：装修一间概念样板阁楼 完成时间：2011年11月15日前 商业街LOGO 展示配合：制作商业街立体导示牌，要求与项目豪宅形象相符； 设计要求：要求logo设计创意、时尚、醒目，能够代表商业定位，用发光字装饰，展现夜间繁华景象； 完成时间：2011年11月15日前； 商铺展示 展示配合：每个商铺窗口处摆放实物或张贴物件广告画面； 展示要求：摆放实物立体感强、广告画面要求美观大方，体现项目档次； 完成时间：2011年11月15日前； 灯箱展示 展示配合：在个商铺增设灯箱广告； 展示要求：灯箱广告为品牌商家，要求美观大方，体现项目档次； 完成时间：2011年11月15日前； 街边展示 展示要求：新增几部花车，以及休闲桌椅、遮阳伞、摆设街区小品。 展示目的：增强商街展示效果，提高商业街区的休闲情趣； 完成时间：2011年11月15日前； 物料展示 展示要求：销售中心摆放易拉宝、海报 展示内容： 投资价值+商业卖点+平面图（海报） 针对不同年龄段客户