某国际城市场调研报告(25页)详解.pptVIP

市 场 调 研 报 告  长沙房地产市场的基本特点 （一）商品住房同期供销总量已基本平衡。2006年商品住房供销比为.05:11, 商品住房市场已经由2005年的供不应求发展到供求基本均衡。但各区供销不均衡，岳麓区、雨花区供销得到同步发展，而天心区供销比差距已超过了50%，已经有较明显的滞销迹象。 （二）2006年全市商品房平均价格为2991元/㎡，商品住宅平均价格为2691元/㎡，非住宅商品房平均价格为5468元/㎡，典型住宅楼盘均价为2950元/㎡，较去年同期分别上涨了-1.29%、5.99%、-5.13%、5.24%。四项总体价格指标涨跌互现，价格保持基本稳定，住宅价格涨幅平稳。 （三）全年商品住房供应套均面积为109.77㎡，非市场定价类住房供应套均面积为109.81㎡，商品住房实际销售的套均面积106.61㎡，90㎡以下户型供应套数总量占比为32.66%，90㎡以下户型实际销售套数占比为29.54%，与国家宏观政策要求的90㎡以下中小户型应达到70%的比例仍有较大差距。 项目区域位置图 阳光100 组合卖点下的优势地产 长沙阳光100国际新城位于长沙市岳麓区，湘江三桥以西200米处，二环线北侧。北边临近规划中的大学城，西边临近正在热销当中的香格里·麓山别墅，汀湘十里，该项目东边部分可以享受到江景。项目占地面积1000亩，总规划面积为120万平方米，容积率2.49，绿化40%，规划户数为8000多户。 该项目由北京阳光100集团投资开发，建筑设计为日本的安滕忠雄事务所和澳大利亚DCM事务所，园林设计单位为易道（EDAW），物管单位为湖南万怡物业管理公司（由阳光100组建）。该项目的策划和销售由阳光100自行组建团队完成。 阳光100国际新城分为四期开发。一期为品字型小高层，2期为板式，开盘时间为2005年9月20日，二期外立面色彩和建筑形象与一期风格迥异（1栋分9个单元，1梯2户板楼，年回报率10%），形成相对独立的组团。 目前阳光100一期已经基本交房。二期工程已经全部封顶，湖南大学与之合建的教师公寓项目也已经建好并交付湖大。 阳光100国际新城项目的车户比为1：1。 【楼盘分析】 阳光100地处长沙楼市板块中的大学城板块，该板块的房地产开发不活跃，仅有的天马安置小区和教师村也是作为经济适用房的形式而存在，该处浓厚的人文价值没有得到应有的彰显。长沙阳光100国际新城的落户，将和创普公司的汀湘十里项目、深圳和晟公司的岳麓山公馆项目、凯达财信公司的麓山别墅一起，填补了该板块无中高档小区的空白，目前这些项目都还处在建设当中。 阳光100国际新城以北规划为大学城，项目投资50亿于06年已经启动。与阳光100相邻的中南大学新址正紧锣密鼓地展开。届时，湖南大学、中南大学、湖南师范大学将形成/.一02个完整的整体，实现资源共享，长沙市河西将成为一个巨大的教育基地和人才输出地，这对于周边的影响是非常巨大的。 规划中的过江遂道建成后，能缩短项目到劳动路的距离，很好地实现与市中心地对接。 省政府的南迁一方面盘活了长沙南部有其是韶山南路、芙蓉南路一线，同时也缩短了河西（有其是河西南）和河东的距离，缩短了河西与政务中心区的距离。 总体而言，该项目位置较为偏远，但是将来地段的价值正随着长株潭融城的进程和城市建设而越来越明显地体现。 2、交通 该项目位于河西二环线边，东面100米处有湘江三桥和河东相接，东面潇湘大道贯穿河西南北，客观上交通比较便利，但是因为目前公交线路比较少（902、912），对于无车一族而言，实际交通不是很方便，阳光100即将开通业主直通车。据了解，该项目的客户群当中，有车一族占相当大的比例，对于他们而言，道路交通状况十分良好，交通方便快捷。 3、外部配套 生活配套：该项目和现在的中南大学还有一定的距离，生活配套非常缺乏。往东通过湘江三桥到达韶山路和新中路，生活配套设施比较完善，但这些配套已经超出了正常的步行范围，不太现实。根据大学城的规划，未来中南大学将把其今年并构的铁道学院和中医学院搬迁至河西，届时中南大学和阳光100只有一墙之隔，配套也会逐渐完善，另外，阳光100作为长沙的超级大盘，内部配套必定十分完善。未来小区居民的生活方便度高是不言而喻的。