二手房买卖“七看七注意”.docVIP

李永兰律师：二手房买卖“七看七注意”李永兰律师，实践经验涉及企业常年法律顾问、企业法律风险管理、企业改制上市(IPO)、投融资、商事谈判、纠纷调解、律师见证;诉讼仲裁涉及一、二、再审、执行，含合同、房地产、交通事故、涉外离婚、著作权、劳动、工程。136-6119-7425 (咨询请说明来自法律快车) 访谈内容： 法律快车网： 法律快车的朋友们，你们好!李永兰律师，您好!欢迎来到法律快车访谈现场接受专访。主持人、法律快车的朋友，你们好。李律师，哪些房屋不可以依法进行二手房交易？大家首先需要注意的问题是哪些房屋不可以进行二手房交易，如果“买房人”不清楚这一点，买了不能买卖的房屋，后果将影响甚大，比如法院确定合同无效，几个月甚至一两年后退回原付房款，但随着时间的推移，交易机会丢了若干，且房价早就涨了一个巨大的数字，如此严重的后果不是一般工薪家庭能承受得起的，所以，建议准备买房的朋友，在聘用专业律师对目标房屋和售房人或办理人进行“尽职调查”，出具《法律意见书》或《调查报告》。　　下列房屋不得进行二手房买卖：　　(1)以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的;(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(3)依法收回土地使用权的;(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;(5)承租人未放弃优先权的;(6)权属有争议的;(7)未依法登记领取权属证书的;(8)已列入拆迁范围内的房屋也不允许转让。　　我代理过多起这样的案件，比如央产房出售手续没办完卖方不愿继续办理的，再比如售房人从他人处买了房没有过户到自己名下、从买方材料上看不出售房人有处置房屋的权限的，这在表象上看纯属诈骗，还有就是售房人没有预先通知房屋承租人享有优先购买权的。请简单介绍一下二手房买卖的流程一般是怎样的？这是我们需要弄清楚的第二个问题。　　二手房买卖流程是指房屋所有权人通过买卖、交换或者其他合法方式将已取得《房屋所有权证》的房屋转移给他人的过程。二手房买卖又称存量房买卖，是买方通过交付房款，卖方将房屋交付给买家，并办理过户登记的过程。二手房买卖流程比较复杂，具体办理流程和需提交的材料包括以下几个方面：　　一、办理流程为：1.购房资格核验(住宅类);2.网签合同;3.地税部门核定契税;4.房屋发证大厅办理房屋所有权证。　　二、需要根据每套房屋的具体情况提交相关资料：　　1.登记申请书原件(受理窗口提供);2.申请人身份证明;3.房屋所有权证原件;4.网上签约的北京市存量房买卖合同原件;5.买卖双方当事人约定通过专有账户划转交易结算资金的，应提交存量房交易结算资金托管凭证原件;买卖双方当事人约定自行划转交易解散资金的，应提交存量房交易结算资金自行划转声明原件;6.契税完税或减免税凭证原件;7.房屋所有权证上的房屋登记表、房屋平面图将产权人名字遮盖复议买方人数+1份;8.其他资料。　　大家买卖房屋前可以向负责任、信誉好的中介机构进行咨询予以借鉴，更要向房管部门咨询，对于工作繁忙或在异地的人士，建议可以委托朋友或律师进行咨询甚至亲自办理。李律师，上述问题中您说的需要提交的其他资料具体是什么？(1)住宅类房屋买卖的，还需提供购房资格审核时申报家庭成员的身份证明、结婚证明、户籍证明及其他材料原件;　　(2)央产已购共有住房转移的，还应提交《在京中央单位已购公房变更通知单》原件;　　(3)已购经济适用房、限价商品房取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价出售，确需出售的，需提交户口所在区县住房保障管理部门出具的确定符合条件的购房人的证明原件;满五年出售的，需提交产权人户口所在区县住房保障部门开具的放弃回购权的证明;　　(4)补交土地出让金的证明;　　(5)标准价、优惠价提交补交房价款证明或满65年工龄的证明原件;　　(6)国有土地使用证(整宗房产的);　　(7)整宗划拨用地或者整栋楼房占用划拨土地的，提供划拨土地转让批准文件;　　(8)商业配套设施转让的，还应提交按规划用途使用房屋的承诺原件。一般二手房买卖会发生哪些纠纷呢？我们应该如何避免二手房交易风险呢？二手房买卖纠纷很多，主要有三类。　　第一类是房价上涨过快导致的卖方毁约纠纷。　　房价涨幅过高，有的卖方在收了买方定金或首付款后，宁愿双倍返还定金、退还房款也不愿意继续履约。我在今年年初就代理了一个这样的纠纷，后双方协商解除了合同，由卖方支付了双倍定金，并赔偿了部分损失。　　第二类是买方贷款出现障碍引发的纠纷。　　买方向银行申请贷款未获批准的，原因一般有两个：一是由于个人资信等问题，银行不愿贷款;二是由于信贷政策等原因，贷款不足。如申请80万元，银行只肯贷60万元。　　在这两种情况下，都会造成买方没有足够的资金按时支付房款，通常，由于银行不贷