大理海东新城项目定位及启动住宅区发展建议(222页)讲解.ppt

项目属性的界定 对于目标客户的界定的首要问题：喜欢大理、了解大理的群体 文化人士和自由职业者，用于休闲、度假或艺术创作，兼具投资。 财富相对拥有者（首先是喜欢上大理，然后才是投资，区别于单纯的投资行为） 商缘客户是保证异地销售的重要群体 原生态度假空间的使用（图1） 灰空间的利用和打造，强化室内向室外空间的过度，并利用灰空间大量营造 半室外的度假生活场景（图2） 小别墅利用私家庭院，将餐厅、娱乐等休闲空间引入室外，保证主要功能房 舒适度。如休息室放入庭院、露台餐厅、户外SPA房等（图3） 利用屋顶花园，达到建筑空间的向上延展。如空中花园、顶层植物房、娱 乐室等（图4） 产品设计要点： （图1） （图2） （图3） （图4） 建筑风格建议 关键词：山海建筑 现代风格度假小屋 地中海风格别墅 西班牙风格别墅 以度假需求为尺度进行设计。 外部养生有休闲的独立空间； 利用坡地大量赠送面积和一些情趣空间，做高附加值； 规避本地的气候劣势（主要为风大和西晒）； 每户都有丰富的观景空间（如大观景露台）。 层高：3m。 色调以白色为主，对应苍山洱海与蓝天。 以玻璃、涂料、鹅卵石、木艺为主体材料。 别墅 立面特色 庭院特色 以大面积纯色块， 白色为主的浅色系 简洁明快直线条运用 坡屋顶 两层 遮阳板/ 膜 大量的窗，露台/阳台 植被选择 土地与房屋的关系 房屋与庭院视觉关系 窄面宽大进深地块形状，联 院独栋别墅—提高土地利用 增大建筑面宽， 减小建筑进深 私家泳池，木质躺椅，室外餐桌 庭院面积主要集中 于私密的后庭院 前院停车，入户，后 院私密，享受，活动 房屋掩映于庭院之中，而不是凸显 立体组合 高大，茂密的的热带植物—芭蕉等 植物与建筑的融合-如藤蔓，爬墙植物 鲜花应用 火山碎石 高大茂密的植被 弯曲，原生材质铺设，如石板 配套与小品 院内与院外的隔断 交通系统 篱笆，木 栅栏 不另设阳篷 产品设计建议-立面、庭院、结构 别墅 结构特色 私家泳池 周边地面 首层外廊强化 增加宽度 环绕首层客/餐厅 轻钢遮阳膜应用 与高大庭院植被结合，回避 窄面宽带来的庭院狭长感 客厅，私家泳池，外廊的结合处理 室内空间室外化 木材贴面的运用 立体采光 大面积带白色遮阳篷的露台 强调室内空间的变化—挑空 餐厅进入外廊与庭院结合 客厅地面 天窗/天井运用—立体采光楼梯间 二层家庭活动室与露台结合 外墙地面 吊脚楼下 灰空间 产品设计建议-立面、庭院、结构 园林景观 原生态、禅意园林 关键词：禅意庭院+原生态小品 利用岩石做禅意园林，不以传统花草为主。 用本地故事传说为主题元素进行雕塑创作。 如：龙女花、金鹏鸟。 环保设计 目标：整体综合节能50%以上，可再生能源利用率50%、室内环境达标率100%、空间采光系数75% 屋顶太阳能光热设备为整栋楼提供能源； 电子留言屏幕自动发送短信； 生态天井空调冷媒系统。 自挖井以实现生活饮用水，污水分流排放 精装标准 家电品牌化 技术专业化 设计环保型 入户门： 优质防盗门并带有电子对讲系统 窗? 户：?高档塑钢窗 室? 内：?地面（优质实木复合地板）、门、墙面 卫生间：?墙/地面（墙/地砖）、卫生洁具（浴缸、坐便器）、冲淋房、水龙头、太阳能热水器洗盆、浴霸、巾架、梳洗镜 厨? 房：?水槽、水龙头、橱柜、灶具、脱排油烟机 阳? 台：?地面（品牌地砖） 灯? 具： 灯具到位 开关、插座：品牌 家具：基本型+套餐自选（不含在交房条件中） 电器：基本型+套餐自选（不含在交房条件中） 花 ?园：?完成草坪铺设、矮灌木圈围 市场分析 地块分析 发展战略 客户定位 产品建议 启动区建议 营销构想 战略理解 竞争分析 启动区建议 报告思路： 首期产品建议 分期开发建议 启动资金安排 主要工作节点 启动区建议 海东新城832地块一期启动区物业开发指标制定重点考虑因素： 一期物业是打造大理度假产品样板和示范区，需以高品质物业快速切入市场、快速引爆市场，在高端客群中得到认可，促进产品去化和回款； 一期物业开发指标建议是基于大理市场调研、省内外客户置业需求和地块素质基础上； 确保资金回笼的安全性，保障后期顺利滚动开发。 一期指标建议及经济测算如下： 首期指标建议 1、关于一期容积率建议： 一期容积率设定基于以下四方面考虑： 一是样板示范区。以高占位，将一期打造成大理度假产品的示范样板标杆； 二是大盘气度。有一定规模效应、引擎聚焦效应及完整组团的展示； 三是市场情况。大理高端度假产品容积率在0.5左右为主； 四是借鉴标杆。以海南半山半岛、香水湾、春城高尔夫等项目为借鉴； 五是资金安全。通过高品质物业打造，做畅销产品，保障项目开发资金安全。 百思勤建议一期容积率为： R（容积率） 0.4左右 其中，小独栋别墅容积率整体控制