第2章__房地产市场及运行规律(--2)资料祥解.ppt

（4）分析房地产周期运动的新观念 均衡是瞬间的，不均衡才是真实永续的 经济扩张与创造就业已经不再是线性关系； 就业机会的增加与空间需求已经不再同比增长；经济活动的扩张已经不再立即绝对导致新建筑的增加 在 不确定、不连续、正在改变的经济环境中，应对未来全面了解 * （5）房地产市场的自然周期 　　1）房地产市场自然周期的供需平衡点：长期平均空置率（合理空置率或结构空置率） 　　2）房地产自然周期的四个阶段： 　①第一阶段：开始于市场周期的谷底 　②第二阶段：增长超过平衡点，需求继续以一定速度增长，形成了对额外房屋空间的需求 　③第三阶段：始于供求转折点，供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平 　④第四阶段：始于市场运行到平衡点水平以下，此时供给高增长，需求低增长或负增长。 * A E D C B 长期平均空置率水平 上升 下降 供给增长率=需求增长率 需求增长加快，空置率下降，租金增长率稳定或小步上升 需求继续上涨，供给紧张，租金增长率快速上涨，空置率继续下降 供给停止或很低，需求有增长趋势，租金增长率仍下滑，空置率有所下降 需求继续上升，开始新的建设，但需求增长不供给快，空置率仍下降，租金增长率上升 需求停止增长或以很低的速度增长，开工减少，但竣工量使空置率继续上升，租金增长率开始下滑 供给（竣工）增长率超过需要，空置率上升，租金增长率仍缓慢上升 * （