2014冉家坝项目前期定位策划方案56p资料分析.pptVIP

2014.03 项目整体评价： 优 势 云南城投重庆首发项目，体量较大，具有品牌大盘效应； 区位优势明显，冉家坝中心在建，发展前景看好； 产品线丰富，户型设计合理； 自带17万方大型综合商业体，配套完善。 劣 势 紧邻城市主干道，噪音影响较大。 项目住宅市场分析案例分析 2014.03 项目住宅市场分析长安锦绣城 项目地处新牌坊核心，总占地约?15万方，容积率约3.49，着力打造多重建筑形态于一体的大型城市综合体项目。 开发商 长安集团?长安地产 项目地址 渝北龙华大道99号(原宇通客车总厂地块) 占地面积 150000平方米 总建面 660000平方米? 容积率 3.49 绿化率 38.80%? 规划户数 4610户 楼面价 9900元/平方米 建筑形态 住宅、高尚住宅、商业步行街 建筑风格 欧洲古典风格 停车位 约3500个 建筑类别 高层 超高层 物管费用 1.60元/平方米·月 交房标准 毛坯 物业管理 重庆市长安物业管理有限公司 商业：自带约5万㎡美国风情商业步行街； 教育：江北区观音桥小学、江北区花园小学，重庆市第十八中学、重庆市第十四中学、重庆市第七十三中学、重庆市第四十五中学、重庆市第四十二中学、重庆市蜀都中学、重庆市观音桥中学、重庆市第十九中学等； 医院：江北区第一、二、三、四人民医院、解放军第324中心医院、江北区中医院、重庆第十人民医院、红旗河沟医院、龙湖医院。 2014.03 项目住宅市场分析长安锦绣城 渝北实验小学锦绣长安分校 幼儿园 美国风情商业步行街 项目共25栋楼，规划有景观高尚住宅、约5万平方米美国风情商业步行街、酒店式商务公寓、智选假日酒店等建筑形态，拥有酒店、超市、会所、学校、运动等完善配套。 幼儿园 渝北实验小学 美国风情商业街 2014.03 项目住宅市场分析长安锦绣城 三室两厅双卫，套内面积108.92平米，建筑面积130.25平米 四室两厅三卫+空中院馆，套内面积167.92，建筑面积203.4㎡? 3 4 一室两厅一卫，套内面积53.43平米，建筑面积63.89平米 两室两厅一卫，套内面积75.39，建筑面积90.15 2 1 1 2 3 4 项目户型以两室、三室为主，在售房源套内面积区间为53-117㎡。 2014.03 项目住宅市场分析长安锦绣城 项目分三期销售，目前在售6、7号楼，自2008年12月03日开盘以来，去化较好，达到76%。 价格：均价11000元/平方米。 6号楼 7号楼 2014.03 项目住宅市场分析长安锦绣城 项目整体评价： 优 势 区域位置较好，交通路网发达，便捷度高； 规划约5万㎡美国风情商业步行街，配套较为完善； 产品结构丰富，户型设计合理； 规划布局合理，升值空间较大。 劣 势 临近城市主干道，噪音污染较大。 2014.03 物业 类型 区域以高层产品为主，溢价能力有限 如何结合项目优势，打造溢价更高的产品？ 价格 区域高层竞争环境激烈，且高层套内均价9200～10500元/㎡。 如何在单价竞争激烈的市场下，实现项目价值最大化？ 产品 区域主力的产品户型区间为40-80㎡ 如何定位面积区间、比例，通过合理的户型设计，高附加值，实现产品突围？ 竞品市场关键点 2014.03 公寓市场分析 2014.03 公寓市场 项目 名称 面积 区间 梯户配比 层数 价格 现状 两江春城 19-80㎡ — — 10800-13000元/㎡ 在售 劲力五星城自由地 36-57㎡ — 26层 8600元/㎡ 售馨 龙湖源著 45-75㎡ 2T9户 10300元/㎡ 在售 北城阳光尚线 35-39㎡ — 40层 11500元/㎡ 在售 中渝香奈公馆 — — — — 待售 润都七号 27.09-62.49㎡ 3T14户 32层 9550元/㎡ 在售 佰度SOHO 23-81㎡ 3:13 30层 9300元/㎡ 在售 沃泰第五区 30-60㎡ 1:4 24层 10000元/㎡ 售罄 长安锦绣城 36-52㎡ 2:5 33层 10000元/㎡ 售罄 安泰城市理想 60-80㎡ 2:9 24层 9200元/㎡ 在售 金科蚂蚁SOHO 21-47㎡ — 32层 8361元/㎡ 售罄 项目所在的冉家坝片区，目前公寓在售楼盘有2个，内部竞争较少，项目发展公寓物业，具有一定发展机会； 竞争板块产品户型主要为小户型，面积区间集中在30-60㎡之间。 在售公寓物业销售价格在10000元/㎡左右。 两江春城 龙湖源著 劲力五星城自由地 北城阳光尚线 中渝香奈公馆 润都7号 佰度SOHO 安泰城市理想 长安锦绣城 沃泰第五区 金科蚂蚁SOHO 本案 冉家坝片区 新牌坊片区 在售 待售 售罄 20