南京汤山老街整体运营及规划前期计划资料.ppt

对于本地区来说，实现总体开发前期需解决的如下四“定” ： 辐射范围与配套层级 开发内容与开发主题 开发规模与投资规模 空间规划与政策利用 ·我们必须做的· ·技术路线· 围绕核心目标构建技术体系 宏观背景分析 现状条件分析 核心目标识别 发展策略研究 空间布局研究 形象标志 相关案例借鉴 物业组合 主题街区 活力平台 借势 突破 提升 拉动 物业类型选择 用地布局 空间模式 景观节点 交通衔接 投资规模估算 基本认识 定位 定性 定量 定规 开发规模确定 招商业态、体量 定位 定性 定量 定规 从城市整体发展态势出发，研究片区可能的发展方向 从地产专业角度分析片区发展环境及发展趋势 对片区的发展条件和发展潜力作出评估 国内的案例分析中获取类似地区成功的关键因素 提出规划的核心理念 提出片区发展的核心目标 提出实现片区发展目标的核心战略 进行专题研究，确定项目开发主题，开发内容 南京旅游地产市场现状调研 南京旅游地产发展方向研究 提出经济、业态、土地、空间、景观、生态、交通等一系列发展策略 提出适合老街旅游发展的各类物业类型 对各类物业的选择进行充分研究论证 对建筑、室内设计、软装、环艺等专业的整合 确定各物业类型用地比例关系 确定各物业类型建筑规模 确定整体及各物业类型用地开发比例 策划土地整体运营模式 策划项目招商 测算土地开发成本 提出拆迁安置方式 测算项目开发收益 制定片区整体交通衔接及优化方案 提出片区整体空间结构及空间形象 确定各物业类型用地布局 确定各物业类型空间模式 对各功能片区进行具体的城市设计，并进行空间模型的推敲比较，确定最能体现片区特色及发展要求的城市设计方案 划分建设时序 提出实施计划 具体工作的展开 手段 目的 类比研究 借鉴不同区域、城市在温泉及旅游地产发展方面的经验与教训，以启发认识、拓展思维。 现状模型分析 准确了解现状建设状况、空间布局和环境质量，为规划打扎实的基础。 头脑风暴 汇集资深规划师、资深策划师及合作公司的智慧，进行集中分析研究，提升项目质量。 专家咨询 邀请资深专家进行集思广益，提高项目水平。 跨界运营 利用公司在业内的各专业人脉资源整合建筑、装修、软装、园艺、旅游、艺术、演艺、招商、新闻等相关资源为项目定位、运营、宣传推广提供全方位支持。 宣传推广 采用影视宣传片、多媒体等多重途径进行包装、宣传、推广。 工作过程中将采取各种技术手段解决面对问题 运作篇： 计划与保障 人员组合与工作方式 整体策划运营 福舍 整体设计统筹 城理人 紧密合作团队 整体策划运营计划 工作内容 本次针对汤山老街旅游策划工作主要分为可行性研究、投资意向研究和运营策划三部分，其中可行性部分主要探讨片区发展潜力、消费结构、需求规模等问题，投资意向研究部分主要对分地块土地价值分析、分地块经济指标拟定、分地块经济测算、市场定位等问题做专题研究。 运营策划部分主要对老街现有物业类型市场调研及分析、概念定位、主题定位、功能定位、规模定位、经营业态的确定及招商条件的拟定、招商的初步洽谈即内容汇总等内容。 每部分研究的结论，将给规划公司提出具体的空间需求，针对核心地段进行设计改造的原则，明确空间意象，给规划及建筑设计公司提出明确的项目定位及定量，为老街的改造及招商运营做好必要的准备。 1、汤山老街地区旅游地产可行性研究报告 南京市汤山老街旅游地产发展潜力研究（2010年11月）； 汤山潜在旅游消费者调查研究及分析（200份问卷）（2010年12月—2011年1月）； 汤山老街需求规模论证（2010年12月—2011年1月）。 2、汤山老街地区投资意向报告 地区资源分析（2010年12月）； 相关物业市场调研 (2010年12月—2011年1月) 分地块土地价值分析、（2010年12月—2011年1月） 分地块经济指标拟定（2011年1月—2011年2月） 分地块经济测算；（2011年2月—2011年3月） 市场定位（2010年12月—2011年2月） 3、汤山旅游运营策划报告 老街现有物业类型市场调研及分析（2010年12月—2011年1月）； 概念定位（2010年12月—2011年3月）； 主题定位（2010年12月—2011年4月）； 功能定位（2010年12月—2011年4月）； 规模定位（2010年12月—2011年4月）； 经营业态的确定及招商条件的拟定（2011年4月）。 招商的初步洽谈即内容汇总（2011年3月—2011年4月） 整体策划运营计划 项目组 项目审定：史 东 总经理 南京大学MBA（房地产投资方向）硕士 重庆建筑大学 建筑工程专业学士 项目总负责：张 磊 副总经理、项目总监 从业经历： 深圳田嘉房地产集团 策划经理 南京网尚房地产研究机构 策划总监、市场部总监 项目组成员：惠平山