资产评估作业答案详解.doc

总论 名词：资产评估、资产评估值、资产评估价值类型 资产评估：是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。 资产评估值：是指采用成本法、收益法、市场法对资产进行评估后得出的价值。 资产评估价值类型：是指人们按照某种标准对资产评估结果及其表现形成的价值属性的抽象和归类。其实质是为不同的资产业务提供适用的价格标准。 资产评估的特点有哪些？ 现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性 简述资产评估的价值类型有哪些？ 1）以资产评估的估价标准形式表达价值类型，，具体包括重置成本、收益现值、现行市价和清算价格四种。 2）从资产评估假设的角度表达资产评估的价值类型，具体包括继续使用价值、公开市场价值和清算价值三种。 3）从资产业务的性质，即资产评估的特定目的划分资产评估的价值类型，具体包括抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值和补偿价值这十一种。 4）以资产评估时所依据的市场条件、被评估资产的使用状态以及评估结论的适用范围划分资产评估的价值类型，具体包括市场价值和市场价值以外的价值两大类。 简述资产评估的原则 包括工作原则和经济技术原则。其中工作原则主要包括独立性原则、客观公正性原则和科学性原则；经济技术原则主要包括预期收益原则、供求原则、替代原则、贡献原则和评估时点原则。 简述资产评估的假设有哪些 交易假设、公开市场假设、继续使用假设、清偿假设。 资产评估的方法 运用市场法评估资产时，应按照什么程序进行？ 答：1）寻找参照物；2）调整差异；3）确认评估值 运用成本法评估资产具备的前提条件是什么？ 答：1）应注意历史资料的真实性、准确性。2）形成资产价值的成本耗费是必要的。 评估某企业通用设备。经随机抽样选择具有代表性的通用设备10台并进行估算。其重置成本之和为50万元，而该10台具有代表性的通用设备历史成本之和为35万元，该类通用设备历史帐面总成本为750万元，试计算分类资产调整系数，并计算通用设备类重置全值。 调整系数=50/35=1.4286 重置全价=750×1.4286=1071.45（万元） 机器设备的评估：3、（1）.实体性贬值：设备的实体性贬值是因为使用和存放造成的。（2） 功能性贬值:是指新技术的推广和运用，使企业原有资产与社会上普遍推广和运用的资产相比较，技术明显落后、性能降低、其价值也就相应减少。（3）.经济性贬值：经济性贬值，也称为外部损失，是指资产本身的外部影响造成的价值损失。 4、功能性贬值的计算： 先计算年超额运营成本： 前五年：每年 200000÷100×2×20=8（万元） 后五年：每年 200000÷100×2×20×（1+20%）=9.6（万元） 再计算年净超额运营成本： 前五年：每年 8×（1－33%）=5.36（万元） 后五年 每年 9.6×（1－33%）=6.43（万元） 最后折现处理得功能性贬值额： 5.36×15%＋6.43×15%=1.77（万元） 建筑物评估 简述对建筑物评估的一般程序 　(一)明确评估目的 　　建筑物作为一类评估对象，其发生的经济行为多种多样，有所有权转让或使用权转让，有抵押、担保、拍卖、课税等。对于同一建筑物来说，在发生上述不同经济行为时，应根据特定情况，选择与其相适应的价值类型和评估方法。 　　(二)资料准备 　　在明确评估目的后，评估人员就可确定与此相适应的评估方法，并着手收集与评估方法相关的资产评估资料。资料准备一是委托方提供，另外评估人员要到评估所在地收集整理。 　　(三)准备有关文件 　　建筑物的评估涉及到的政策性问题甚多，评估人员在到现场之前，必须准备好充足的有关文件及资料。 　　(四)资产评估明细表的准备 　　评估人员要制作合理的评估明细表。将建筑物清查评估明细表提供给委托方，由委托方认真填写。 　　(五)评定测算 　　在搜集资料过程申，如发现原定评估方法所需的数据资料无法弄到，则应立即改用可以搜集到全部所需资料的其他方法。如果能够搜集到几种评估方法所需的资料，亦可运用多种方法对该宗房产进行估价，并相互进行验证，最后确定评估结果。 　　(六)确定评估结果，撰写评估说明或评估报告 　　如果对两个或两个以上的评估方法进行评估，会得到若干个评估初步结果。评估人员应当在充分分析论证的基础上给出评估的最终结果，并撰写评估说明或评估报告。 答：市场法评估适用于有充足房地产交易实例的地区。对于交易实例少、房地产市场交易不透明、信息不畅的地区则不宜采用。一般说来，市场法评估应具备的条件主要有：(1)要有一定数量的正常交易实例，通常交易实例不少于3个。