#房地产营销策划资料精选#二零一六年09月23日上海嘉定新城B18-1A商办地块评估报告@策划任立峰 .pptVIP

修正系数 = 地块差异修正系数+项目提升因素修正系数+外部经济政治环境修正系数 本地块楼板单价为：2636元/平米 成本利润率在60%-70%合理区间 本产品售价 ∑ ÷ 可比案例成交价格 修正系数 * 权重 地块楼板单价计算方法——加权平均法 本地块敏感性分析 土地价格浮动 售价浮动 利润率 变动幅度 -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 总地价 （万元） 7196 7676 8156 8636 9115 9595 10075 10555 11034 11514 11994 单位地价 （元/平米） 1977 2109 2241 2372 2504 2636 2768 2900 3031 3163 3295 实际利润 （万元） 37211 36693 36175 35657 35138 34620 34102 33584 33066 32548 32030 实际利润变动率 7.48% 5.99% 4.49% 2.99% 1.50% 0.00% -1.50% -2.99% -4.49% -5.99% -7.48% 成本利润率 75.08% 73.26% 71.49% 69.75% 68.05% 66.38% 64.74% 63.14% 61.56% 60.02% 58.51% 成本利润率变动率 8.70% 6.89% 5.11% 3.37% 1.67% 0.00% -1.64% -3.24% -4.82% -6.36% -7.87% PART 4 地块价格评估与分析 地块SWOT总结 地块SWOT分析 当土地成本（楼板价）在2000-7000元/平米波动时，成本利润率在20%-70%波动。 本地块楼板价格预估价为2636元/平米，成本利润率66%，处于合理利润率期间内 SWOT分析 地块平整规则可塑性强 主城区板块内，靠近地铁11号线及主干道永盛路，对外交通便捷 紧邻司法中心地段优越 邻近新城初级中学，教育配套优势 目前周边商业配套严重缺乏，人气不足 附近有大型工厂，对本地块环境有一定的影响 政府的完善规划 11号线二期规划天祝路、依玛路规划 建设为本地块未来人流导入提供机会 周边商业配套正逐步完善，东侧主要商务中心，办公氛围浓厚。 区域内同性质、同规模潜在供应地块较多，未来产品的竞争压力较大 S-优势 W-劣势 O-机会 T-挑战 谢谢！ * * * 酒店式公寓经典案例4——铂悦818 开发商 上海昱禾置业有限公司 项目位置 叶城路818号 物业公司 上海昱尚物业有限公司 物业费 2.8元/㎡·月 占地面积 6943平米 容积率 2.8 总建筑面积 24800平米 绿化率 22% 开盘时间 2010-11-28 均价 （装修） 16500元/㎡（装修3000元/㎡） 建筑风格 Art Deco 建筑布局 总层高13层； 1-2层为5.5m层高商铺； 3-13层为酒店式公寓，层高4.5m 主力户型 53-56平米 外立面 花岗岩、Low-E玻璃 3-13层 酒店式公寓 1-2层 商铺 酒店式公寓经典案例4——铂悦818 优点： 点式布局，南向有大型落地窗，保证采光。 开放式厨房，释放空间使整个房间看起来更加宽敞。 客厅部分挑高，利用楼梯隔开客厅与书房，创造3+1产品形态。 阳光主卧 多功能室 阳光平台 全明空间布局 书房、客房功能随享 附送4平米平台空间 舒适次卧 大型储物空间 一体式厨房 欧派厨具 开放式客厅 办公、休闲、娱乐三合一 缺点： 平面呈回字形布局，5梯30户，生活便捷性和舒适性较低。 本项目燃气未排布入户。 厨房、主卧等空间在总高4.5米地先天限制下，稍显压抑 酒店式公寓经典案例4——铂悦818 产品为精装修房，装修标准在3000元/平米，领先区域同类产品 房间内墙面使用涂料 整体装修风格简约明亮 装修品牌档次中等 酒店式公寓经典案例4——铂悦818 酒店式公寓经典案例4——铂悦818 优势 4.5米层高，小三房复式产品 软装硬装全配，拎包即可入住 中庭、标准层1650平米回字形布局，外加全明落地玻璃窗，采光性较好，降低层高压抑感 提供酒店式公寓服务 离公交车站近，交通方便 缺点 地处新老城区交界处，地段稍差 3000元/平米的装修成本，装修品质一般，价格相对较高 5部电梯30户，生活便利性受限 燃气未排布入户 面临主干道叶城路，噪音稍大，环境稍差。 产品去化一般 PART 2 区域土地市场分析 板块商品房市场分析 商业市场分析 办公楼市场分析 住宅市场分析 酒店式公寓市场分析 房地产市场小结 板块内房地产市场小结 商业市场供应量充足，去化欠佳，发展纯