香港公共住房制度的经验及启示解析.doc

窗体顶部 窗体底部 香港公共住房制度的经验及启示 内容摘要：香港地少人多,人口稠密，却是世界上公认的住房问题解决得比较好的地区之一。土地公有制使香港政府具备通过土地批租获得财政收入的能力，能够为公共住房的发展给予补贴。香港政府通过推行公共房屋计划,为中低收入居民提供适当的房屋, 使中低收入居民的居住条件得到很大的改善。探讨香港公共住房制度的经验,对于我国内地住房制度改革与完善具有一定的借鉴意义。关键词：公共住房制度　　经验启示　　香港　　一、香港公共住房制度的发展历程　　二战以后，香港面临大量难民回流、内地居民涌入，以及人口快速的自然增长，总人口从1945年的60万激增到1950年的200多万和1961年的300多万,使得住房问题十分严峻。1954年，以解决九龙石峡尾地区因大火引发的居民住房问题为契机，港英政府成立了徙置事务署，兴建“徙置住房”（人均使用面积仅2.2平方米，配套施舍简陋的住房），开始实行公共房屋制度。　　上世纪70年代，随着居民收入水平的提高，早期兴建的徙置住房已不能满足居民住房需求。1973年,港英政府重组了徙置事务署等机构，成立了香港房屋委员会，全面统筹香港公共住房的建设和管理(房屋协会建造的公共住房除外)。在1973~1982年的10年间，房屋委员会通过实行“十年建屋计划”，以人均使用面积3.3平方米为最低标准，为150万香港居民建设了居住条件较好的租住公屋（简称“公屋”）。　　为了鼓励收入水平提高的租户退出租住公屋，腾退给低收入家庭，同时满足部分市民自购住宅的需要，香港政府分别于1977年和1978年开始实行“居者有其屋计划”和“私人机构参建计划”。“居者有其屋计划”是由政府免费拨地，由房屋委员会兴建居屋，然后以低于市场价30%~45%的优惠价格出售给市民。“私人机构参建计划”由政府采用招标的形式把土地批租给私人开发商，私人开发商依照与政府约定的容积率和面积标准建成住房后，再以约定低于市值的价格出售给市民。到1996年，房屋委员会已出售了约20万个居屋给符合申请条件的家庭，其中约6.6万个居屋是按照“私人机构参建计划”提供的。　　1987年，香港政府推出“长远住房发展策略”，旨在扩大重建计划，确保所有家庭都获得合适的住房，其重点放在协助市民自置居所、私人机构参建和改造低标准公屋等方面。长远住房发展策略确立了以私人供应为主导，尽量利用私人机构的资源满足社会住房需求，在此基础上规划公共住房发展的政策，以避免政府与私人机构在住房供应上直接竞争。从1987年到1996年，香港房屋委员会和房屋协会所建的公屋和居屋数量与私人开发商建设的住房数量大体保持在58：42的比例。　　上世纪90年代，一些家庭的收入水平超过公屋或居屋申请标准，但又无力购买价格不断攀升的商品住宅。为此，香港政府于1993年推出了一项专为中等收入家庭设计的“夹心层住屋计划”，其中包括主体计划和贷款计划，主体计划是政府以优惠条件批地给房屋协会，在1997年以前兴建1万套住宅，以略高于居屋但低于市场的价格出售给中等收入家庭；贷款计划是以总额20亿港元的低息贷款协助超过4000个家庭在市场上购买住房。　　1997年，面对市场房价的持续上涨，刚成立的香港特别行政区政府承诺增加土地供应量，每年兴建的公营和私营住宅量不少于8.5万个，并且进一步推进帮助市民自置居所的措施，计划使香港七成居民在2007年前拥有自置居所。1997年下半年，亚洲金融危机波及香港，住宅需求大幅下降，加之土地供应量和住宅兴建量增加，导致房价急剧下跌，房地产市场严重失衡。针对这种情况，香港政府冻结了土地供应，减缓了居屋的出售。　　2002年11月,香港特区政府发表房屋政策声明，为房屋政策及施政方针重新定位：政府今后将集中资源，为有需要家庭提供租住公屋，并退出作为发展商的角色，停止兴建和出售政府资助的各种居屋，将干预市场的程度减至最低。2004年7月14日，房屋委员会终止置业资助贷款计划，这意味着此后市民购买住房与否完全以个人的意愿和负担能力为依据，政府不再从中起推动作用，而是完全集中于提供租住公屋。　　二、香港公共住房制度的经验　　香港公共住房制度经过半个世纪的发展，形成了包括市场住房供应和保障性住房供应的双轨制住房供应体系，以及具有专门的管理机构、稳定的资金来源、公平的分配制度等特征的运营管理体系，保证了香港公共住房制度的协调、稳定、公平地运行。　　（一）香港公共住房制度中政府定位　　香港公共住房制度中，政府居于主导地位，主要体现在两个方面：　　第一，政府主导公共住房发展计划。香港政府通过成立专设机构，直接组织人、财、物力等方式介入公共住房的规划、设计、建设、分配和管理，并通过公共住房发展计划所具有的时间跨度（如“十年建屋计划”），特定