定位体系梳理教案解析.ppt

打分指标 权重（%） 中铁建青秀城 大成郡 万科金域华府 润景公馆 丽景长安 打分 权重得分 打分 权重得分 打分 权重得分 打分 权重得分 打分 权重得分 片区价值 50 地段价值 10 0.8 0.08 0.8 0.08 1 0.1 0.5 0.05 0.5 0.05 城市配套 10 0.8 0.08 0.5 0.05 0.2 0.02 0.2 0.02 0.2 0.02 交通通达度 10 0.5 0.05 0.5 0.05 0.1 0.01 0.3 0.03 0.3 0.03 环境与自然景观 10 -0.4 -0.04 -0.2 -0.02 -0.4 -0.04 -0.2 -0.02 -0.2 -0.02 升值前景 10 0.1 0.01 0 0 0.1 0.01 0 0 0 0 本体价值 40 物业形态 10 0 0 0.2 0.02 0 0 0.3 0.03 0 0 社区规模 10 -0.1 -0.01 0 0 0.1 0.01 0.2 0.02 0 0 自身配套 10 0 0 0.5 0.05 0 0 0.2 0.02 -0.1 -0.01 精装标准 10 -0.2 -0.02 0 0 0.2 0.02 0.3 0.03 0 0 附加价值 10 开发商品牌 10 0 0 -0.2 -0.02 0.3 0.03 0.2 0.02 0 0 合计 100 —— 0.15 —— 0.21 —— 0.16 —— 0.2 —— 0.07 对比得分 —— 1.15 1.21 1.16 1.2 1.07 选取项目标准：北京西部城市改善型项目 门头沟区域内标杆项目 价格判断 打分指标 权重（%） 阳光绿苑 绿岛家园 惠民小区 打分 权重得分 打分 权重得分 打分 权重得分 交通通达性 10 -0.2 -0.02 0 0 -0.3 -0.03 物业服务 10 0.1 0.01 -0.1 -0.01 -0.1 -0.01 使用年限 20 -0.1 -0.02 -0.2 -0.04 -0.1 -0.02 物业形态 10 0 0 0 0 0.1 0.01 社区规模 10 -0.2 -0.02 -0.1 -0.01 0.1 0.01 精装标准 10 -0.2 -0.02 -0.2 -0.02 -0.2 -0.02 开发商品牌 10 -0.1 -0.01 -0.1 -0.01 -0.1 -0.01 居住氛围 20 0.1 0.02 0.2 0.04 0.1 0.02 合计 100 —— -0.06 —— -0.05 —— -0.05 对比得分 —— 0.94 0.95 0.95 选取项目标准：地块周边二手房 价格判断 区域 权重 项目名称 实收均价 对比得分 折算价格 权重 权重均价 大西部典型项目 20% 中铁建青秀城 27000 1.15 23478 0.06 1409 大成郡 32000 1.21 26446 0.07 1851 万科金域华府 23300 1.16 20086 0.07 1406 区域内标杆项目 30% 润景公馆 23000 1.2 19167 0.15 2875 丽景长安 20600 1.07 19252 0.15 2888 项目附近二手房 50% 阳光绿苑 20630 0.94 21947 0.17 3731 绿岛家园 18319 0.95 19283 0.17 3278 惠民小区 14259 0.95 15009 0.16 2402 比准均价 20584 1 19839 本项目入市比准均价19839元/平方米 本项目2013年入市均价：20000-21000元/平米 本项目产品价格定位： 综合考虑多种因素，包括区域发展、价格自然增长、项目产品力的提升、营销促进等溢价因素 编号 位置 用途 占地面积 建筑面积 容积率 成交价格（亿） 成交日期 楼面地价 平米地价 （m2） （元/ m2） 成交地块一 门头沟区永定镇冯村 F1住宅混合公建、R2二类居住用地 98906 207452 不大于2.83 11.58 2011-06-13 5582 11708 成交地块二 门头沟区龙泉镇城子地区 居住及配套 43679 86105 不大于 2.5 8.02 2009-12-30 9314 18361 成交地块三 门头沟区冯村地区 居住 201496 286120 不大于1.4 15 2007-12-17 5243 7444 市场比较法说明： 第一步：选取参照系，选取区域内最新