达华别划完稿资料.docVIP

目录一02P-04P 二05P-07P 三08P-11P 四12P-20P 五21P-23P 六24P-28P 七29P-30P 八31P-37P 九28P-43P 一1?别墅的特点与文化 别墅和普通住宅主要有以下五点不同;第一个不同之处在于别墅是一个最具有引导性的市场,可以做出很多特色的东西;第二,别墅是最具有创新空间的产品类;第三,别墅是最需要差异化的竞争市场;第四,别墅是最能够体现住宅与自然; 第五,别墅是最部落化的社区群落,因此别墅可以摆脱板块研究的方式我们认为,别墅是创造群落化生存的,不像普通的住宅是一个很大的板块,所以为了使本案突出于其它别墅项目,就一定要在三个方面下功夫;第一个是创新的方向,第二个是别墅的群落,最后是别墅创造的情境化(文化)虽然别墅作为社会财富和身份的象征意义依然存在,但别墅的拥有者在极速发展中的中国,已经开始分化,不会以别墅作为炫耀自己的资本,而是以更强的领地意识来揣度自己的实际地位,相同的是希望自己的私人空间不为公众所知,不同的是又希望在其所特有的高级社交圈子中,自己的“公馆”又能具备一定的知名度,这并不意味着他们喜欢随时有访客,这里强调的只是一种在名片之外的证明身份的方式,以及其强调社交生活的重要性之后的产生的特殊情节而已,对于具备一定高度财富者而言,舞池或者酒会,比起office来,更容易获得利益2?别墅的近况与展望 A?供应量增加 虽然别墅类土地供应被叫停将势必减少别墅增量,但这并不意味着市场供应量会在短期内减少首先消费群体对北京别墅产品的需求将继续增加,此外根据近期对北京别墅市场所作的调查结果显示,由于别墅类土地供应被叫停,前期以别墅立项并已经拿到地块进行观望的开发商也已纷纷开始了别墅项目开发的前期工作,预计未来两年内,北京别墅市场的供应量将会持续放大,形成一个别墅的开发热潮 B?销售价格稳定 由于需求量和供应量的同比增长,北京别墅市场平均价格在未来1-2年内不会出现大幅变化 C?别墅发展多元化 近年来,北京的别墅和类别墅市场不断有新的类型出现,由于在户型设计上越来越注重对人的关怀,而不止是概念上的炒作,使得每种都能获得市场的认同(同本案)和PENTHOUSE概念就是这种现象的最好体现 D?整体品质提升随着北京别墅的规划设计水平不断提高,且价格增幅不大,北京别墅的性价比出现了显著提升3?总结 通过以上的简单分析我们不难发现,未来两年别墅的开发与销售将达到一个前所未有的高峰期,我们必须在提升项目整体水平及品质的大前提下,通过转变营销策略,最大限度地满足消费者的新需求,引领消费者建立一种水案情怀和休闲舒适生活的新概念,实现以品牌带到销售,以销售打造品牌的良性循环 二分析独栋进入2006年,北京楼市别墅的概念营销骤然升温,独栋会成为地产的新热点所谓的私家温泉别墅就是一种集天然温泉我们打的是水牌,依托项目自有的自然生态环境,把房地产和房地产以外的其他产业资源,包括生态资源(五星级酒店)等进行嫁接,并在社区生活配套设施中导入休闲,使居住者有足够的条件充分放松自我,享受休闲生活在本案中,除了“水”这一王牌之外,我们还有另外一张王牌-“私家”私家的水系,以“私家,完成一种稀缺的就此,整体的社区定位和“水”和“私家”的完美结合,已为本案的销售搭建了最完美的表演舞台2?项目优劣势分析 优势及理解:交通和地理位置优势本案位于北五环线南侧,一条连接国际机场的北线高速,无论是进市区还是出外公干,一路畅通无阻,直达目的地,又与四环北端区域紧邻,十余分种车程即可跨入被誉为高档住宅居住地的亚运商圈;正南向,同样十余分种的车程,便可到达外交行政区政的中心之地燕莎和使馆区,本案凭借其近邻中心城区的地理位置及其交通条件,势必吸引众多青睐者的目光规划优势如果我们把项目规划按“软硬”划分,项目规划的硬件是指别墅物业建筑,而“软件”则是一种无形的使用空间的效果,如生活情趣 首先是,容积率低,花园面积约为1:1; 其次是,户户临水,充分展现都市水岸的魅力生活; 然后是温泉入户,体验SPA生活方式; 最后是地燃热泵中央空调取暖,打造北京别墅的独一无二? 劣势及理解:本案一期对独栋别墅而言的优势,附加到其二,反而都成了不同程度的劣势考虑到一期建筑和销售时间比较早,现阶段建筑主体已经比较老旧,这无疑会给受众体带来错觉和误导同时因为本案只有独栋别墅,所以没有能力消化那些较低端的客户群体,生活机能设施还远远不够成熟;销售单价偏高,总价更是太大三根据近期对北京别墅市场进行的调查结果显示,目前北京中,本地和外地的私营企业主,其中包括很大数量的海归人士,他们主要从事IT,年龄大多在30~45岁,其中大部分人购买别墅是要当作第二居所中低档别墅的消费群体以国家企事业单