第十章城市土地利用教案分析.ppt

第十章 城市土地利用 第一节 城市土地的特征与土地利用类型 第二节 自然环境与城市土地利用 第三节 地租、土地制度与城市土地利用 第一节 城市土地的特征与土地利用类型 一、城市土地的概念 城市土地是城市区域内的陆地、水面以及它们上下一定空间所构成的自然综合体。 在中国，城市土地属于国家所有。 城市土地管理机关主要有： （1）市土地管理局。（2）市规划管理局。（3）市房地产管理局。（4）市司法局。 城市土地管理的任务： 　　是维护城市土地的社会主义国有制，调整城市土地关系，保护和开发城市土地资源，合理利用城市体地，保护土地所有者和使用者的合法权益，促进城市社会经济的可持续发展。 城市土地管理的内容： （1）城市土地的规划管理。 （2）城市土地的行政、经济、法制管理。 二、城市土地的特征 1、自然特征 位置固定性 面积有限性 质量差异性 功能永久性 3、法律特征 《中华人民共和国土地管理法》明确规定： 第八条：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 第九条：国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。 三、城市土地利用类型 西方城市土地利用一般划分为7类： （1）商业用地。 (可分为零售商业、批发商业和专业性服务业) 零售商业大都位于交通最方便，行人众多或主要交通交汇点上。 专业性服务业需要交通方便，商业活动频繁，但不一定接近行人众多的地区。 批发业的顾客为零售商，由于需要较大空间储存货物，占地颇多，其付租能力又不如前两者，可位于非市中心区。 （2）工业用地。(可分为小型工厂和大型工业) 小型工厂生存的条件是劳动力和市场，它们比租金更为重要。小型工场的付租能力有很大的弹性，主要视其产品的档次而定。 大型工业占地面积大，很难在租金或土地使用费昂贵的土地上立足，其区位一般受用地的适用性、运输量与环境保护等因素所决定。 仓库用地与工业用地类似，其区位也要视其储存货物的档次及用地要求而定。 （3）政府机关用地。政府往往是土地的支配者，在法律上它可以强行收购和征用所需要的土地，一般不考虑租金问题，而交通方便及邻近其服务对象是其主要的区位因素。 赵燕菁认为（规划师2004，20（7）：10）: 在中国传统的城市里，中心区的土地大体上是由３种主要功能构成：①商业；②政府；③居住。随着经济的发展，３种功能都需要更大的空间：商业和政府要服务更多的人口，居民人均居住面积需要扩大。由于中心 区没有空余的土地，因此，任何一种功能用地的扩大，都必然意味着其它功能用地的减少。在这里，商业对区位的需求是刚性的，不可迁移的，否则生意就会失败，同时，商业也提供了城市主要的税收；居住是依附性的，不可能远离服务，否则就等于商业迁移，同时，房地产业也能给城市提供收益。 只有政府，它可以相对独立，人们日常使用市政府的机会较少（等级越高的政府越是如此），同时政府占用的往往是最好的位置，但却不提供任何税收。政府的外迁，最大的不方便是政府本身，但却可以通过置换效应，盘活被占用的中心区土地。而政府外迁后，新增的城市功能围绕市政府发展，很快又会形成新的中心。政府搬迁自己就可以做主，用不着大量的动员和协调，而政府又是搬迁成功的主要受益者，因此，行政功能从原来的中心区分解出来最有可能，代价也最小。这就是功能分解型的中心区供给往往都伴随着行政中心迁移的原因。 明白了这一点后，对目前大量出现的建新的行政中心的现象，就会有一个全新的理解。在普通人（包括目前一些政府高层）看来，目前的行政中心搬迁，不过是“城市企业”的代理人——政府，最大化自己利益的一种举动，是贪图享受、脱离群众、缺少执政道德的行为。但在城市规划者看来，城市政府建设新的行政中心的行为不能一概而论。好的行政中心的迁移，不仅能够推动城市结构转移，盘活沉淀资产，增加城市的有效供给，而且还是将城市最佳地段让给民众，不与民众争利的利民行为。特别重要的是，政府大规模迁出城市中心区，可以有效增加最短缺区位的供给，抑制地价的过快上升，而地价上升的速度乃是目前经济过热的根本原因。 （4）住宅用地。几乎每一个城市超过一半的土地是作为住宅用地，市民居住地点要综合考虑生活费用、居住面积、租金和交通费。假设生活费用、居住面积不变，便以交通费迁就其租金。位于市中心，租金较高，但交通费用节省。若租金不变，那么位于市中心居住面积小，但是交通费用节省。 因此，从市民总收入中扣除生活费用，决定可付