交房手续及流程精要.doc

　交房手续及流程 提示：目前有些开发商在房屋交接过程中，往往让业主先交费用及其他手续后再验房，给日后的纠纷埋下隐患。为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续。验房自备工具1）1只塑料洗脸盆(通水)--用于验收下水管道是否堵塞,但不可以测试管道密合状况及管壁压力 2）1只小榔头或小钢球(轻敲或滚动)--用于验收房子墙体与地面是否空鼓 3）1只塞尺--用于测裂缝的宽度 4）1只5米卷尺--用于测量房子的净高 5）1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通 6）1只计算器---用于计算数据 7）1只笔--用于签字 ）2只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。)一本信签纸----随时就收楼过程中发现的问题进行书面登记,并有双方签字确认.在交房时，开发商需有专人陪同业主验房，并且有一份《住户验房交接表》供业主在验房过程中记录发现的问题，如果开发商未提供这类表格，那业主可自己拿纸进行记录，记录后一式两份，都要由开发商盖章，一份交给开发商，一份业主自己保存。 、交房要具备哪些条件?　1、房屋的《住宅质量保证书》（盖章原件可带走）。 　2、《住宅使用说明书》（盖章原件可带走）。 　3、《竣工验收备案表》（盖章原件）。 　4、面积实测表/测绘单位实测面积明细（可为复印件但要有章）。 　5、管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）/工程竣工图纸或设计单位施工图（可带走）。 　6、《建筑工程质量认定书》。 　7、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》。 　8、签字时注明“楼房状况未明”。 “三书一证一表”、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位;而《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，《建筑工程质量认定书》是房屋通过有关部门质量验收的凭证;《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》是房产项目通过有关部门综合验收凭证; 　 《竣工验收备案表》是楼盘向主管部门上报验收备案的详细资料，是开发商必须对楼盘负责的标记文件。《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围的承诺。 《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的各项具体技术指标，如抗震指标、墙体结构类型等的相关说明。一、交房资格 根据我国的《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。而我国目前规定的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《建筑工程竣工备案表》。因此，不管买房人和建设单位在买房合同中是否约定将建设单位取得《建筑工程竣工备案表》作为交房条件，建设单位交房时都应提供。否则，购房者有权拒绝收房，由此产生的延期交房责任由开发商承担。同时，根据《消防法》的规定，单体必须经过消防验收，才能交付使用。另外，根据建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条：“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”因此，提供“两书”也是开发商交房的必备条件。 、具体的房流程如下第一步“看外部”：即观察外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道。 第二步“查内部”：即检查入户门、内门、窗户、天棚、墙面、地面、墙砖、地砖、上下水、防水存水、强弱电、暖气、煤气、通风、排烟、排气。 第三步“测相邻”：主要是就闭存水试验、水表空转等问题与楼上楼下的邻居配合查验。1、检查房屋有无裂缝。 　（1）查看房屋主卧及客厅靠近露台的地面和顶上有无裂缝。与房间横梁平行的裂缝，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。 　（2）露台处的两侧墙面是否有裂缝，若有亦属严重质量问题。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆。 　（3）承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，存在危险隐患。 　（4）墙身、墙角接位、顶棚有无裂痕。屋顶、墙面、窗边、门边是否存在渗水漏雨现象，注意看这些地方有没有黄色污渍，如果有，就说明房屋可能存在渗水漏雨的问题。2、检查空鼓。 　（1）检查地面有无空壳开裂情况。敲所有的地面，特别是贴脚线一圈。轻敲各面若听到空响的声音，就是各面层与墙（地）面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。 　（2）检查墙身、顶棚楼板是否有隆起或凹陷的地方，用木棍敲一