【成全机构】江苏镇江新奥蓝城项目初步定位报告(页)要点.ppt

区域描述：上海市宝山区，地处外环以外上海的西北角 推广力度上的实行大手笔——短时间内引发全城关注首创多路线班车导入战略——解决客户导入难的问题公园住宅概念的深度传播——核心价值引起客户共鸣产品设计上力求创新唯美——高附加值实惠消费者展示区域打造上美轮美奂——视觉冲击引发购买冲动 区域描述：上海浦东高行地区，地处外环以外，上海人俗称的下只角 社会性需求 案例借鉴之保利叶上海 借鉴点四 板块重塑 开设看房车 “泛公园”设计理念 启动区选择 赠送空间凸显产品高附加值 借鉴点一 借鉴点二 借鉴点三 借鉴点五 容积率：1.60 占地面积：96383平米 建筑面积：154212平米 组成：10栋14-15层小高层、22栋4-5层花园洋房组成 总户数：1611套 基本资料 本案 陆家嘴 张江 世纪公园 世博园区 外高桥 金桥 五角场 金地未未来 面临问题 地段偏僻，远离市中心 大型化工厂、煤气公司及高压电线等不利于居住的设施。 多噪音。紧邻八车道五洲大道，六车道张扬北路和轨道交通6号线 本案周边生活配套功能欠缺，且同质化竞争前所未有的猛烈。同时间推出55万平方米、容积率类似的物业，都为90平米以下小户型。 相似度： ★*5 相似度： ★*5 相似度： ★*3 ？ 总体相似度：★ ★ ★ ★ 项目规划 张杨北路 五洲大道 用公园绿化增加居住区域与街道的空间距离。将高品质产品布置在地块深处，减少噪音干扰。 组成：10栋14-15层小高层、22栋4-5层花园洋房 问题破解 挖掘：本项目周边有金融区、加工区、高校园区、港区等数个大型的现代服务业聚集区，有大量白领就业。 版块重塑：通过重新定位项目辐射范围，同时解决了客户来源问题。 借鉴点一 吸引对区域抗性较弱的年轻的新上海人、上海新人。 通过鲜明的形象定位，充分提升无形价值。 通过规划、户型、建材、配套、景观等手段均好性的合理搭配，充分提升心理价值。 客户导向：先圈定客户——上海新白领，由客户需求指导产品设计。 借鉴点二 破题思路 五洲大道站 外高桥保税区站 洲海路站 世纪大道站 陆家嘴站 张江高科站 启动区 入口 乐活公园 项目启动区位于项目东北角，包括高层复式、高层和花园洋房以及会所 售楼处 复式高层样板 会所 高层样板 高层样板 借鉴点三 五层半花园洋房，一梯2户 户型面积89-150平米，主力户型为89-115㎡的三房 一层 4房2厅2卫 约150平方米 赠送约76 ㎡ 产品亮点 大小兼顾的户型 高附加值：一、二层均送地下室，顶层复式结构，赠送阁楼。 两层 4房2厅2卫 约142平方米 赠送约46 ㎡ 三层 3房2厅2卫 约115平方米 四层 3房2厅1卫 约89平方米 五层 3房2厅1卫 约89平方米 赠送屋顶花园与阁楼 借鉴点四 案例借鉴之金地未未来 借鉴点四 板块重塑 研究客户敏感点 启动区选择 赠送空间凸显产品高附加值 借鉴点一 借鉴点二 借鉴点三 案例借鉴启示 突破区域限制，重定义中高端板块 挖掘资源优势，弥补先天条件不足 产品品质提升，打破原有竞争格局 复合启动策略，确保产品的多元化 超值赠送空间，提高产品的竞争力 报告逻辑框架 背景理解 价值探索 整体定位 项目属性 市场机会 发现价值 他山之石 项目定位 物业发展 伍 项目定位 在建 在建 90% 75% 70% 60% 基本为0 出租率 餐饮、美容美发、杂货店、电子、银行、培训、中介、 餐饮、娱乐、休闲、专业市场 餐饮、娱乐、休闲、中介公司、杂货铺、洗车店、超市、美容美发、银行、手机店 餐饮、足浴、超市、建材、洗车店、手机店、小旅馆、洗衣店 大型超市、餐饮、娱乐、儿童乐园、家电卖场 餐饮、娱乐、建材、银行、超市 定位餐饮娱乐配套 业态 面砖、涂料 不详 石材、面砖 部分面砖、涂料为主 面砖、涂料、彩钢板、铝塑板 石材、面砖 石材- 外立面 在售 在售 售罄 基本售罄 基本售罄 售罄 在售 销售情况 100左右 -- 33—45- 30—35- 30—60 30—35 30—35（周边）- 租金 （元/平米/月) 8000—30000 8000—14000 15000以上 13000左右 8000—40000 13000左右 13000左右 单价 （元/平米） 1楼6米挑高 2、3楼3米 4.5×6×10 3.5×5×6 不规则 4.5×5×8 4.2×6×11 产品特征（层高×面宽×进深） 60左右 40—120左右 总面积5万 按具体位置 40—60左右 60—70 平米左右 面积 丁卯商圈 丁卯商圈 丁卯商圈 丁卯商圈 丁卯商圈 丁卯商圈 丁卯商圈 位置 街铺 专业市场 街铺 街铺 街铺、内铺 街铺 街铺 类型 水木阳光（3期） 镇江食品城 江南世家 钻石铭苑 沃尔玛 沃德家园 永隆城