包头项目提报要点.ppt

分 类 名 称 设 计 数 值 规 划 数 值 1.总用地面积（㎡） 366530 366530 2.建筑占地面积（㎡） 73306 73306 3.容 积 率 3.00 3 4.建筑密度 20.0% 20.0% 5.绿 化 率 30% 30% 7.总建筑面积（㎡） 1099590 1099590 其中：住 宅 1047590 商 业 42000 会 所 6000 公建配套 4000 其他 0 8.总 户 数 约8700 9.车 位 数 8700 其中： 地上车位 1500 地下车位 7200 （二）项目经济指标分析 本指标分析为暂估指标进行可行性分析，最终经济指标以规划方案为准。 （三）项目销售收入分析 项 目 名 称 销售价格 计量数量 合 计（元） 1.住宅销售收入 5,271,633,300 其中：普通公寓 4800 951644 4,567,891,200 花园洋房 5800 41407 240,160,600 联体排屋 8500 54539 463,581,500 其 他 0 0 0 2.商业销售收入 420,000,000 其中：商 铺 10000 42000 420,000,000 其 他 0 0 0 3.车位销售收入 0 其中：地下车位 0 7200 0 露天车位 0 0 0 4.其他收入 0 商务会所 0 0 0 其 他 0 0 0 销售总收入合计 ￥5,691,633,300 项目总销售收入为569163万元，本次测算地下车位收入暂不计入销售测算范围。 项目开发总成本为374263万元，以上费用不含土地成本。税费包含综合税和预征所得税，目前综合税率（含所得税预征）暂参照12.5%计算，最终以当地政策为准。 （四）项目开发成本费用分析 项目名称 开发成本费用（元） （一）前期工程费 43,983,600 平均每平米成本 40.00 （二）建安工程成本 1,962,868,000 平均每平米成本 1785.09 （三）室外建设及配套费 439,517,718 平均每平米成本 399.71 （四）不可预见费 48,927,386 平均每平米成本 44.50 （五）开发期间规费 109,959,000 平均每平米成本 100.00 （六）管理、营销、财务费用 425,921,839 平均每平米成本 387.35 （七）税费 711,454,163 平均每平米成本 647.02 项目开发成本合计 ￥3,742,631,706 平均每平米成本合计 ￥3,404 根据前期政府合作协议，本案土地价格为150万/亩，总用地面积约549.8亩，则本案土地成本约为： 150万×549.8亩×契税1.03=84943万元 项目开发成本约为382895万元，则项目总投资为： 382895万元+84943万元=459206万元。 预计项目总收益（万元）： =销售收入（ 569163 ）-项目总投资（459206）=109957万元 投资利润率为： 109957万元/ 459206万元=23.94% 项目总收益预计约为109957万元，投资净利润率为23.94%。 （五）项目收益概算 （六）项目敏感性分析 在当前土地成本和产品组合方案下，本案抗风险能力能力较强，市场预期良好，预计未来5年内价格涨幅可达800元/ ㎡以上。 分析指标 变化1 变化2 变化3 变化4 变化5 变化6 变化7 变化8 变化9 土地总价（万元） 82469 82469 82469 82469 82469 82469 82469 82469 82469 每亩地价（万元/亩） 150 150 150 150 150 150 150 150 150 楼面地价（元/平米） 750 750 750 750 750 750 750 750 750 住宅销售单价增减 （元/㎡） -400 -200 0 200 400 600 800 1000 1500 销售均价（元/㎡） 4632 4832 5032 5232 5432 5632 5832 6032 6532 投资利润率 16.09% 20.05% 23.95% 27.79% 31.57% 35.30% 38.98% 42.60% 51.43% 项目总投资（万元） 452389 455797 459206 462615 466024 469433 472841 476250 484772 预销售收入（万元） 525180 547172 569163 591155 613147 635139 657131 679