地产融资税收的分析(详细).ppt

省国投还会派驻财务总监，对项目财务、销售进行监管 海德北岸二期 据介绍，在金东房地产股权投资集合信托计划中，投资者获得的是项目公司的优先股权，其风险介于债券和普通股权之间。也就是说，如果公司破产清算，那么先偿还债权人的债务，其次是优先股东，此后才是普通股东。 思考：股份退出是采用什么方式？减资还是回购？ 房地产基金开发投资结构 基金管理者 基金管理公司（有限合伙制） 顾问公司 项目公司 当地合作者 投资者 投资者 房地产基金的税收政策 基金投资人（先分后税） 合伙人(包括普通合伙人和有限合伙人)取得的股权投资收益及股权转让收益部分，均可以按照“利息、股息、红利所得”或“财产转让所得”税目适用20%税率计算征收个人所得税。 公司按规定纳税 基金管理人 管理费和收益分成 基金管理团队 地产融资国际化考虑 国际化考虑 融资主体的考虑 外汇管制的考虑 税收的考虑 国际化考虑 外汇管制的考虑 外资准入（资本准入、外债管制） 付汇管理 其他 国际化考虑 税收的考虑 预提所得税（利息、股息、转让财产所得等） 协定税率（避税地） 特别纳税调整 房地产投资信托基金（离岸） （Real Estate Investment Trusts，REITs） 一种集体投资计划，通常在证券交易所上市，它将投资者的资金汇集起来，投资于一项或多项资房地产。 商业抵押担保证券 Commercial Mortgage Backed Securities；CMBS 将多种商业不动产的抵押贷款重新包装，透过证券化过程，以债券形式向投资者发行。 房地产的外资准入 《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房[2006]171) 《关于进一步加强规范外商直接投资房地产业审判和监管的通知》（商资函[2007]50号） 《国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》（汇综发[2007]130号） 《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》（建房[2010]186号） 《外商投资企业指导目录（2007年修订》 房地产的外资准入 投资限制 行业准入 允许普通住宅的建设和开发 限制外商投资用于土地开发，以及在建设、经营高档酒店、别墅、高级办公楼和国际会展 资本限制 投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的，注册资本金不得低于投资总额的50％。 境外融资限制 不予办理外债登记和外债结汇核准手续 房地产的外资准入 投资限制 并购限制 境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权的，须妥善安置职工、处理银行债务、并以自有资金一次性支付全部转让金。 固定回报限制 外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。 实际控制人条款限制 境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式，规避外商投资房地产审批。 房地产外资准入限制 购买限制 境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。 投资限制 返程投资限制 禁止中国资本境外返程投资 海外中国房地产投资信托基金 越秀房产基金(GZI REIT) 第一个在香港上市的国内房地产项目 上市日期2005年12月21日 越秀房产基金为首只内地房地产信托投资基金——越秀房产信托基金(0405)12月21日在港挂牌上市。筹资约17.9亿港元。 越秀基金目前拥有4项资产，包括位于广东的维多利亚广场、财富广场、城建大厦及白马大厦，平均出租率近93％。 中国零售房地产信托基金 2006年12月8日，嘉德置地旗下的中国零售房地产信托基金（Capita?Retail?China?Trust，下称“CRCT”）正式在新加坡交易所上市交易。 上市的商业物业其总面积约45万平方米。其中包括的7所商场分别是北京的望京购物中心、九龙购物中心和安贞华联商厦，上海的七宝购物中心，郑州的郑州购物中心，呼和浩特的金宇购物中心和芜湖嘉信茂广场。 美林集团高调进入南京 今天已经有一家南京当地媒体报道了美林和锋尚合作的消息，并称“美林3000万美元收购锋尚”。不过，《中国青年报》记者从可靠消息源得知，美林的投资额远不止3000万美元，而是超过1亿美元。记者就“投资过亿美元”的说法向孔旭洪证实，他对此说法不置可否。