物业管理基本制度与政策(二)详解.ppt

* * * * * * * * * * 第十条　建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。 * * * * * * * * * * * * * * * 专业的团队 专心的服务 始终专注于客户的满意 专业的团队 专心的服务 始终专注于客户的满意 专业的团队 专心的服务 始终专注于客户的满意 物业管理基本制度与政策(二) 知识复习 物业管理的起源 物业管理在中国的发展 物业及分类 物业管理 物业管理企业 物业管理从业人员 业主 业主大会 业主委员会 目 录 第一部分 管理规约制度 第二部分 前期物业管理招投标制度 第三部分 物业承接查验制度 第四部分 住宅专项维修资金制度 第一部分 管理规约制度 一、管理规约 概念：管理规约是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有约束力的自律性规范，它一般以书面形式订立。 第一部分 管理规约制度 一、管理规约 主要内容： 1. 有关物业的使用、维护、管理。 2. 业主的共同利益。 3. 业主应当履行的义务。 4. 违反管理规约应当承担的责任。 第一部分 管理规约制度 一、管理规约 法律效力： 1. 管理规约对物业管理区域内全体业主具有约束力。 2. 管理规约对物业使用人也发生法律效力。 3. 管理规约对物业的继受人（即业主）自动产生效力。 第一部分 管理规约制度 二、临时管理规约 概念：建设单位在销售物业之前，应当制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务，以及违反公约应当承担的责任等事项依法作出的约定。 第一部分 管理规约制度 二、临时管理规约 相关主体的法律义务： 1. 建设单位不得侵害物业买受人合法权益。 2. 建设单位对临时管理规约的明示和说明义务。 3. 物业买受人对临时管理规约书面承诺的义务。 第一部分 管理规约制度 二、临时管理规约 内容： 1. 物业的自然情况与权属情况 自然情况：物业名称、地址、类型、建筑面积、用地面积和范围界限。 2. 业主使用物业应当遵守的规则 3. 维修养护物业应当遵守的规则 4. 涉及业主共同利益的事项 5. 违约责任 第二部分 前期物业管理招投标制度 一、前期物业管理招投标的概念 物业管理招投标是指业主或建设单位通过招标方式选聘物业管理企业，物业管理企业通过投标的方式竞聘物业管理项目的活动。其中，由建设单位通过招标方式选聘物业管理企业的，称为前期物业管理招投标。 招投标活动必须遵守“公开、公平、公正和诚实信用”的原则。 第二部分 前期物业管理招投标制度 二、前期物业管理招标流程 （1）选择招标形式：公开招标或邀请招标。 （2）编制招标文件：招标人及招标项目简介；物业管理服务内容及要求；对投标人及投标书的要求；评标标准和评标方法；招标活动方案；物业服务合同的签订说明；其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。 （3）向项目所在地县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。（招标公告或者发出投标邀请书的10日前） （4）投标、开标、评标、中标 第二部分 前期物业管理招投标制度 三、违反前期物业管理招标投标规定的法律责任 《物业管理条例》第五十七条 违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。 第三部分 物业承接查验制度 一、实施物业承接查验应当具备的条件 《物业承接验收办法》第十一条　实施承接查验的物业，应当具备以下条件： ????（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案； ????（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具； ????（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成； ????（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求； ????（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格